作者： 陳煥明

“我的房子已經(jīng)取得房產(chǎn)證，但沒有國(guó)土證，請(qǐng)問我可以申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記嗎？”“我所在小區(qū)是國(guó)有劃撥用地上建的經(jīng)濟(jì)適用房，請(qǐng)問我要怎樣辦理不動(dòng)產(chǎn)登記？”自去年湖南全面實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記以來，不少市民心中一直心存疑慮，不知道自己的房子能不能辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。為切實(shí)解決當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)登記中存在的突出問題，提高登記質(zhì)量和效率，記者近日從省政府辦公廳了解到，《關(guān)于進(jìn)一步做好不動(dòng)產(chǎn)登記工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）目前已印發(fā)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記過程中遇到的諸多問題予以明確。

問題1：有房屋所有權(quán)證無國(guó)有土地使用證有合法土地權(quán)屬來源的可辦理不動(dòng)產(chǎn)登記

記者從長(zhǎng)沙市不動(dòng)產(chǎn)登記中心了解到，“有房屋所有權(quán)證但沒有國(guó)有土地使用證能不能辦理不動(dòng)產(chǎn)登記？”是目前市民咨詢最多的問題之一。《通知》明確，當(dāng)這類人員申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的，國(guó)土資源部門應(yīng)查核土地權(quán)屬管理資料。對(duì)有合法土地權(quán)屬來源的，依法受理并辦理不動(dòng)產(chǎn)登記；對(duì)于歷史原因?qū)е聶?quán)屬來源材料不符合不動(dòng)產(chǎn)登記要求的，應(yīng)根據(jù)取得土地使用權(quán)時(shí)的相關(guān)政策予以認(rèn)定。

在合法宗地上建造的房屋，其房屋所有權(quán)已多次轉(zhuǎn)移并取得房屋所有權(quán)證，但沒有同步辦理國(guó)有土地使用證的，當(dāng)事人提交房屋所有權(quán)證和原權(quán)利人國(guó)有土地使用證申請(qǐng)登記的，國(guó)土資源部門在核實(shí)房地權(quán)屬來源等有關(guān)材料，依法公告并注銷原國(guó)有土地使用證后，辦理權(quán)利主體一致的不動(dòng)產(chǎn)登記。

相反，如果是沒有合法土地權(quán)屬來源的國(guó)有建設(shè)用地上建造的房屋，當(dāng)事人申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的，國(guó)土資源部門應(yīng)暫緩辦理。所在地人民政府應(yīng)組織相關(guān)部門依法作出處理，國(guó)土資源部門憑有關(guān)部門出具的依法進(jìn)行處理的證明材料辦理登記。

《通知》明確規(guī)定，不得為“小產(chǎn)權(quán)房”辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

問題2：劃撥土地上房改房、經(jīng)適房、集資房在補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款后按出讓土地性質(zhì)辦理

由于歷史原因，長(zhǎng)沙市國(guó)有劃撥土地使用權(quán)上建起了多種產(chǎn)權(quán)性質(zhì)房屋，如房改房、集資房、經(jīng)濟(jì)適用住房等，并進(jìn)入二手房市場(chǎng)流通起來。這類房屋究竟能不能辦理不動(dòng)產(chǎn)登記？

《通知》規(guī)定，對(duì)于符合上市交易條件，且土地性質(zhì)為劃撥用地的房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房、集資房等不動(dòng)產(chǎn)，可以在補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款后，按出讓土地性質(zhì)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。這類土地使用權(quán)的處置方式和土地出讓價(jià)款繳納標(biāo)準(zhǔn)，由當(dāng)?shù)卣罁?jù)有關(guān)法律法規(guī)作出具體規(guī)定。

劃撥土地上的房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房、集資房與其他辦公用房、工業(yè)用房共有宗地，需辦理宗地分宗和土地分戶登記的，宗地權(quán)利人或宗地使用管理單位應(yīng)積極配合，做好宗地分割和國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記工作。

《通知》明確，劃撥土地上的不動(dòng)產(chǎn)可以依照《物權(quán)法》等規(guī)定直接辦理抵押登記，但抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，須按照《擔(dān)保法》相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

問題3：已抵押國(guó)有建設(shè)用地上的不動(dòng)產(chǎn)登記可申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及在建建筑物抵押權(quán)登記

《通知》規(guī)定，對(duì)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)已抵押的，同一權(quán)利人可以申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及在建建筑物抵押權(quán)登記。對(duì)已辦理國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記或國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及在建建筑物抵押登記的商品房，在申請(qǐng)辦理預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記或商品房轉(zhuǎn)移登記時(shí)，需先解除該房屋對(duì)應(yīng)的在建建筑物及其所占用范圍內(nèi)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的抵押。

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記前，當(dāng)事人購(gòu)買已抵押國(guó)有建設(shè)用地上的房屋并取得房屋所有權(quán)證，現(xiàn)申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)土地仍處于抵押狀態(tài)的，國(guó)土資源部門應(yīng)依法辦理，并在不動(dòng)產(chǎn)登記簿和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書上注明土地抵押狀況。

對(duì)歷史形成的違反《物權(quán)法》《擔(dān)保法》等法律法規(guī)以土地等不動(dòng)產(chǎn)設(shè)立抵押融資的，有關(guān)市州、縣市區(qū)人民政府要成立專門工作班子，采取清償、置換、完善手續(xù)等方式妥善處理，國(guó)土資源部門依據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾幹靡庖娨婪ㄞk理不動(dòng)產(chǎn)變更、注銷等登記。

問題4：不動(dòng)產(chǎn)行政監(jiān)管與登記的職責(zé)關(guān)系堅(jiān)持一體登記原則，防止出現(xiàn)房地主體不一致情形

《通知》要求，將依法處理不動(dòng)產(chǎn)登記中發(fā)現(xiàn)的違反土地管理、規(guī)劃管理等違法行為。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)過程中存在違反規(guī)劃條件、違反土地出讓合同、超用地紅線、超容積率的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)在有關(guān)部門查處整改到位后，憑有關(guān)證明文件依法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

《通知》規(guī)定，要依法做好商品房預(yù)售許可與不動(dòng)產(chǎn)登記的銜接。對(duì)新建商品房辦理預(yù)告登記、首次登記時(shí)，必須堅(jiān)持一體登記原則，防止出現(xiàn)新的房地主體不一致情形。住房城鄉(xiāng)建設(shè)（房產(chǎn)管理）部門在辦理商品房預(yù)售許可時(shí)，應(yīng)依法審查土地權(quán)屬來源狀況，對(duì)土地權(quán)利來源不明或存在改變規(guī)劃用途、超規(guī)劃紅線等違法行為的，不得核發(fā)商品房預(yù)售許可證。開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記時(shí)，應(yīng)提交已經(jīng)房產(chǎn)管理部門和土地管理部門備案的商品房預(yù)售合同，確保形成房地一體的唯一的不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)。

依法按照土地、房屋批準(zhǔn)用途開展不動(dòng)產(chǎn)登記。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記前，房屋所有權(quán)證和國(guó)有土地使用證記載的房屋用途和土地用途不一致的，當(dāng)事人申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，繼續(xù)分別按照原記載的房屋、土地用途進(jìn)行登記，未經(jīng)依法批準(zhǔn)不得改變已登記的不動(dòng)產(chǎn)用途。

問題5：資料移交和登記信息共享問題年底前完成歷史數(shù)據(jù)整理并匯交至國(guó)家平臺(tái)

記者了解到，目前各級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記部門正積極推進(jìn)資料移交和登記信息共享工作?！锻ㄖ芬螅鞯匾婪ㄍ暾平坏怯涃Y料，確保不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度順利實(shí)施。

同時(shí)，各級(jí)人民政府要對(duì)現(xiàn)有土地、房屋、林地、草原等登記信息進(jìn)行規(guī)范化整理，建設(shè)統(tǒng)一、規(guī)范的不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)，確保在2017年年底前完成歷史登記數(shù)據(jù)的整理并匯交至國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)。各級(jí)各有關(guān)部門不能因?yàn)檠a(bǔ)充完善歷史登記信息和登記數(shù)據(jù)整合，加重群眾負(fù)擔(dān)。

《通知》要求，各級(jí)各有關(guān)部門要加強(qiáng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，加強(qiáng)協(xié)作配合，按照依法、規(guī)范、便民的要求，優(yōu)化不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)流程，提高辦事效率。要加強(qiáng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記隊(duì)伍的教育、培訓(xùn)和管理，提高政策理論水平和業(yè)務(wù)能力，改進(jìn)工作作風(fēng)，不斷提高不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)質(zhì)量和水平。

長(zhǎng)沙市不動(dòng)產(chǎn)登記中心負(fù)責(zé)人提醒，根據(jù)“不變不換”的原則，只要不動(dòng)產(chǎn)權(quán)沒有變更和交易，就不用換新的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》，舊證可以長(zhǎng)期使用，舊證和新證并行不悖，所以市民無需扎堆前往不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理?yè)Q證業(yè)務(wù)。