一、2019年上半年全省房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況

上半年，全省房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)調(diào)整，商品房銷售面積下降，土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌，房地產(chǎn)稅收增速、貸款增速雙雙回落；但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資仍然較快增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定，市場(chǎng)總體平穩(wěn)。

（一）商品房銷售面積繼續(xù)下降。1-6月，全省商品房銷售面積3566.63萬(wàn)平方米，同比減少6.8%，增速較去年同期回落14.3個(gè)百分點(diǎn)，較今年一季度提高3.3個(gè)百分點(diǎn)，低于全國(guó)增速5個(gè)百分點(diǎn)?？偭?、增速在全國(guó)排名第9位、第23位，在中部排名第4位、第5位；銷售金額2164.56億元，同比增長(zhǎng)0.1%，增速較去年同期回落20.4個(gè)百分點(diǎn)，較今年一季度提高8.2個(gè)百分點(diǎn)。

市州方面，1-6月，長(zhǎng)沙市商品房銷售面積944.40萬(wàn)平方米，同比減少5%，增速較去年同期回落5.5個(gè)百分點(diǎn)，較今年一季度提高25.6個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售金額799.07億元，同比增長(zhǎng)2.1%，增速較去年同期回落4.9個(gè)百分點(diǎn)，較今年一季度提高31.9個(gè)百分點(diǎn)。三四線城市方面，商品房銷售面積2622.23萬(wàn)平方米，同比減少7.3%，增速較去年同期、今年一季度分別回落17.5個(gè)、5.8個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售金額1365.49億元，同比減少1%，增速較去年同期、一季度分別回落30.7個(gè)、7.7個(gè)百分點(diǎn)。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資較快增長(zhǎng)。1-6月，全省完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1867.66億元，同比增長(zhǎng)15.6%，增速較去年同期和今年一季度分別提高5.5個(gè)、0.9個(gè)百分點(diǎn)，高于全國(guó)增速4.7個(gè)百分點(diǎn)，較1-5月回落1.5個(gè)百分點(diǎn)，總量、增速在全國(guó)排名第13位、11位，在中部六省排第4位、第2位。從投資結(jié)構(gòu)看，住宅完成開(kāi)發(fā)投資1309.76億元，占全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的70.1%，同比增長(zhǎng)17.4%，增速較去年同期和今年一季度分別回落6.1個(gè)、1.2個(gè)百分點(diǎn)；非住宅完成投資557.89億元，同比增長(zhǎng)11.7%，增速較去年同期和今年一季度分別提高23.1個(gè)、5.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，辦公樓完成投資71.59億元，同比增長(zhǎng)27.1%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成投資270.73億元，同比增長(zhǎng)10.1%；其他非住宅完成投資215.57億元，同比增長(zhǎng)9.2%。

分市州看，全省14個(gè)市州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資均實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，增幅較大的為張家界市（70.5%）、懷化市（35.7%）、衡陽(yáng)市（29.1%）。長(zhǎng)沙市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資761.91億元，同比增長(zhǎng)12.9%，增速較去年同期、一季度分別分別擴(kuò)大21.3個(gè)、5.6個(gè)百分點(diǎn)。

（三）全省房?jī)r(jià)基本平穩(wěn)。省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-6月，全省新建商品住宅均價(jià)5795元/平方米，全國(guó)排名27位，中部六省末位。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，6月，長(zhǎng)沙、岳陽(yáng)、常德新建商品住宅同比分別上漲8.8%、4.9%、12.3%，環(huán)比分別上漲0.7%、0.2%、0.5%；其中長(zhǎng)沙環(huán)比漲幅較5月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)，岳陽(yáng)、常德較5月擴(kuò)大0.3個(gè)、0.2個(gè)百分點(diǎn)。

（四）施工及新開(kāi)工面積增速企穩(wěn)回升。全省商品房施工面積33617.41萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11.9%，增速與一季度持平，較去年同期提高1個(gè)百分點(diǎn)；其中，新開(kāi)工面積5113.33萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12.2%，高于全國(guó)增速2.1個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期回落27.8個(gè)百分點(diǎn)，較今年一季度提高6.4個(gè)百分點(diǎn)。新開(kāi)工面積總量、增速分別在全國(guó)排名第8位、第16位，在中部地區(qū)排名第3位和第2位?？⒐っ娣e1630.03萬(wàn)平方米，同比減少0.6%，降幅較去年同期收窄7.8個(gè)百分點(diǎn)，較今年一季度擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)。         

（五）房地產(chǎn)用地降幅近期有所收窄。全省房地產(chǎn)用地供應(yīng)1976.99公頃，同比減少12.8%，增速較去年同期、一季度分別回落82.5個(gè)、15個(gè)百分點(diǎn)，但較1-5月提高5.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅用地供應(yīng)1278.18 公頃，同比減少16.7%；商服用地供應(yīng)698.81公頃，同比減少4.6%。價(jià)格方面，全省房地產(chǎn)用地出讓均價(jià)3104元/平方米，同比下降8.1%，增速較去年同期回落71.9個(gè)百分點(diǎn)，但較今年一季度、1-5月提高3個(gè)、8.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅用地出讓均價(jià)3552元/平方米，同比下降6.6%；商服用地出讓均價(jià)2361元/平方米，同比下降9.9%。

（六）房地產(chǎn)稅收增速明顯回落。1-6月，全省完成房地產(chǎn)稅收收入585.16億元，同比增長(zhǎng)11.5%，增速較去年同期回落9.1個(gè)百分點(diǎn)；占稅收總收入比重為27.9%，占比較去年同期提高2.6個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)稅收地方部分456.08億元，同比增長(zhǎng)11.6%；占地方收入比重為29.8%，占比較去年同期提高3.1個(gè)百分點(diǎn)；占地方稅收收入比重為43.9%，占比較去年同期提高3.5個(gè)百分點(diǎn)。

（七）房地產(chǎn)貸款增速持續(xù)放緩。截至6月底，全省房地產(chǎn)貸款余額12757.92億元，占全部貸款的31.9%，同比增長(zhǎng)20.8%，增速較去年同期和今年一季度分別回落10個(gè)、3.7個(gè)百分點(diǎn)。從貸款投向來(lái)看，開(kāi)發(fā)貸款余額3743.08億元，同比增長(zhǎng)10.9%，增速較去年同期和今年一季度分別回落27.8個(gè)、6.0個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)人住房貸款余額8056.43億元，同比增長(zhǎng)24.4 %，增速較去年同期和今年一季度分別回落1.9個(gè)、2.4個(gè)百分點(diǎn)。

二、下階段形勢(shì)研判

4月19日，中共中央政治局會(huì)議再次重申必須堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位。4月以來(lái)，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部先后兩次對(duì)蘇州、大連、佛山等多個(gè)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲城市進(jìn)行了預(yù)警提示；銀保監(jiān)會(huì)嚴(yán)查房地產(chǎn)違規(guī)融資，針對(duì)金融機(jī)構(gòu)違規(guī)“輸血”房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)出多張罰單，金融監(jiān)管升級(jí)。4月下旬，在省委省政府的統(tǒng)一部署下，省財(cái)政廳會(huì)同省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、國(guó)家稅務(wù)總局湖南省稅務(wù)局在全國(guó)率先取消了長(zhǎng)沙市二套住房契稅優(yōu)惠政策，迅速穩(wěn)定了市場(chǎng)。下階段，我省將繼續(xù)堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，積極貫徹國(guó)家調(diào)控要求，做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)以下發(fā)展趨勢(shì)：

一是商品房銷售小幅下降。長(zhǎng)沙市受經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)好、人口持續(xù)大幅凈流入等因素影響，住房需求仍然旺盛，但在嚴(yán)格調(diào)控政策作用下，銷售將穩(wěn)中趨緩；三四線城市受今年全省棚改規(guī)模、貨幣化安置規(guī)模大幅下降，以及城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)緩慢等因素影響，市場(chǎng)預(yù)期不斷走弱，持幣觀望現(xiàn)象增多，住房需求比較疲軟，面臨一定調(diào)整壓力。

二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速放緩。當(dāng)前房?jī)r(jià)基本平穩(wěn)，房企出于補(bǔ)庫(kù)存需求，拿地開(kāi)發(fā)意愿整體較強(qiáng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資仍將保持一定增長(zhǎng)；但是，隨著下半年市場(chǎng)進(jìn)一步調(diào)整，在銷售到投資的傳導(dǎo)效應(yīng)下，疊加房企融資環(huán)境偏緊等因素影響，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速將從高位回落。

三是房?jī)r(jià)總體平穩(wěn)。在調(diào)控政策持續(xù)嚴(yán)控下，我省住房?jī)r(jià)格將保持總體平穩(wěn)，但城市間將出現(xiàn)分化，部分具有較強(qiáng)產(chǎn)業(yè)及人口支撐的市縣，潛在住房需求較為充足，房?jī)r(jià)將基本持平；部分產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱、人口凈流出及購(gòu)房需求透支嚴(yán)重的市縣，房?jī)r(jià)將小幅下跌。