一、2018年全省房地產(chǎn)市場基本情況

2018年，受房地產(chǎn)調(diào)控供需雙向調(diào)節(jié)的影響，商品房供應快速增長，銷售增速逐步回落，供求關系發(fā)生逆轉(zhuǎn)，市場逐漸進入下行調(diào)整期，房價漲幅，新開工、用地供應、房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速等指標均出現(xiàn)持續(xù)回落。

（一）全省商品房銷售面積增速回落，長沙市近期銷售出現(xiàn)較大下降。全年商品房銷售面積9239.15萬平方米，同比增長8.3%，增速較1-11月回落1.9個百分點，較2017年提高2.8個百分點，高于全國增速7.0個百分點?？偭?、增速在全國均排第8位，在中部均排第3位；銷售金額5353.99億元，同比增長20.0%，增速較1-11月回落4.8個百分點，較2017年提高1.1個百分點。

市州方面，1-12月，長沙市商品房銷售面積2392.44萬平方米，同比增長5.9%，增速較1-11月大幅回落11.8個百分點；11月以來市場出現(xiàn)明顯放緩，11月同比下降5.1%，12月同比降幅大幅擴大至36.9%，帶動全省銷售面積增速回落；銷售金額1953.57億元，同比增長12.5%，增速較1-11月回落12.4個百分點。三四線城市商品房銷售面積6846.71萬平方米，同比增長9.1%，增速較1-11月提高1.4個百分點；商品房銷售金額3400.42億元，同比增長24.8%，增速與1-11月持平。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)投資較快增長，住宅投資增速明顯快于非住宅。1-12月，全省完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3945.95億元，同比增長15.2%，增速較1-11月回落0.2個百分點，較2017年回落0.7個百分點，高于全國增速5.7個百分點，總量、增速分別在全國排第13位、第9位，在中部排4位、第2位。分類來看，住宅完成開發(fā)投資2764.48億元，占全省房地產(chǎn)開發(fā)投資的70.1%，同比增長26.0%，增速較1-11月回落0.6個百分點；非住宅完成投資1181.47億元，同比減少4.1%，降幅與1-11月持平。其中，辦公樓完成投資124.16億元，同比減少18.2%；商業(yè)營業(yè)用房完成投資590.65億元，同比減少7.5%；其他非住宅完成投資466.67億元，同比增長5.6%。

分市州看，長沙市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1502.40億元，居全省首位，占全省的38.1%；株洲市、常德市分別完成房地產(chǎn)開發(fā)投資399.57億元、279.06億元，分別居全省第2位、第3位。增速方面，有13個市州房地產(chǎn)開發(fā)投資實現(xiàn)正增長，增幅較大的為湘西自治州（121.8%）、張家界市（77.5%）和衡陽市（45.5%）；有1個市房地產(chǎn)開發(fā)投資出現(xiàn)負增長，為郴州市（-30.3%）。

（三）新建商品住宅供應明顯快于銷售，市場近期明顯供大于求。省住房城鄉(xiāng)建設廳數(shù)據(jù)顯示，1-12月，全省新建商品住宅供應8959.31萬平方米，同比增長56.2%；網(wǎng)簽8716.50萬平方米，同比增長13.3%；住宅供銷比為1.03，供略大于求。但是，隨著11月以來市場明顯放緩，11月、12月網(wǎng)簽分別同比下降10.8%、6.3%；但同期供應同比分別大幅增長了40.4%、49.2%；住宅供銷比由11月的1.34大幅擴大到12月的1.69，處于明顯供大于求的區(qū)間。

（四）長沙房價環(huán)比漲幅大幅收窄，岳陽房價近年來首次出現(xiàn)下跌。省統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-12月，全省新建商品住宅均價5473元/平方米，全國排名26位。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，12月，長沙市新建商品住宅價格環(huán)比上漲0.4%，漲幅較11月微漲0.1個百分點，較7月峰值水平大幅收窄2.3個百分點。常德環(huán)比上漲1.0%，增速較11月回落0.1個百分點；岳陽新建商品住宅價格出現(xiàn)近兩年來首次下跌，環(huán)比下跌0.2%，跌幅較11月擴大0.5個百分點。

（五）新開工面積增速高位回落，竣工面積增速由負轉(zhuǎn)正。商品房施工面積35781.53萬平方米，同比增長12.9%，增速較1-11月提高0.3個百分點，較2017年提高7.8個百分點；其中，新開工面積11127.65萬平方米，同比增長35.1%，增速連續(xù)4個月回落，較1-11月回落3.8個百分點，較2017年提高24.9個百分點。新開工面積總量、增速分別在全國排名第7位、第3位，在中部地區(qū)排名第2位、第1位。竣工面積4160.98萬平方米，結束了連續(xù)4個月的負增長，增速由負轉(zhuǎn)正達到1.9%，較1-11月提高3.3個百分點，較2017年提高11.8個百分點。

（六）房地產(chǎn)用地供應量價大幅增長，但增速逐步回落。全省房地產(chǎn)用地供應6187.40公頃，同比增長37.8%，增速較1-11月回落7.6個百分點，較2017年提高49.3個百分點；其中，住宅用地供應4550.67 公頃，同比增長44.8%；商服用地供應1636.74公頃，同比增長21.4%。價格方面，全省房地產(chǎn)用地出讓均價3390.4元/平方米，同比上漲30.8%，漲幅分別較1-11月、2017年回落10.6個、12.4個百分點。其中，住宅用地出讓均價3665.66元/平方米，同比上漲40.7%；商服用地出讓均價2815.49元/平方米，同比上漲9.8%。

（七）房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速回落，個人住房貸款增速保持平穩(wěn)。截至12月底，全省房地產(chǎn)貸款余額11631.75億元，占全部貸款的31.9%，同比增長28.3%，增速較11月底提高0.8個百分點，較2017年底提高0.2個百分點。房地產(chǎn)貸款增長主要受保障性住房開發(fā)貸款和個人住房貸款拉動，兩類貸款新增分別占全部貸款新增額的13.2%、34.0%。從貸款投向來看，開發(fā)貸款余額3528.23億元，同比增長27.0%，增速較11月底提高0.5個百分點，較5月峰值大幅回落12.5個百分點；個人住房貸款余額7264.46億元，同比增長27.5%，增速較11月底提高0.8個百分點，下半年增速一直穩(wěn)定在27%左右。

（八）企業(yè)到位資金增幅回落，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金壓力較大。全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金5312.08億元，同比增長11.5%，增速較1-11月、2017年分別回落1.5個、2.9個百分點。其中，國內(nèi)貸款577.91億元，同比減少8.2%，跌幅較2017年擴大28.5個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金的比重由去年初的19.8%下降到目前的10.9%；與此同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銷售資金的依賴明顯增強，定金及預售款、個人按揭貸款等銷售回款占比從42.8%提高到57.3%。如果商品房銷售增速持續(xù)回落，企業(yè)將面臨更大的資金壓力。

（九）房地產(chǎn)稅收增速回落。全省完成房地產(chǎn)稅收收入1029.04億元，同比增長18.8%，增速較2018年前三季度回落5.1個百分點，較2017年回落4.0個百分點，占一般公共預算收入的比重為21.3%，占稅收總收入比重為26.1%；其中，房地產(chǎn)稅收地方分享部分818.32億元，占地方稅收收入比重為41.8%。

二、下階段形勢研判

2018年12月，中央經(jīng)濟工作會議提出“要構建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系”的要求。12月底，全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議提出了“穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期”的目標。下階段，我省將按照國家部署，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，確保穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的要求落到實處。預計下階段全省房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)以下發(fā)展趨勢：

一是商品房銷售增速明顯放緩。在房地產(chǎn)調(diào)控政策效應持續(xù)作用下，加上前期市場過熱階段透支大量住房需求的影響，房價上漲預期不斷減弱，市場觀望情緒濃厚，各地相繼從“賣方市場”轉(zhuǎn)向“買方市場”，預計全省商品房銷售增速將明顯放緩。

二是房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回落。長沙市受益于經(jīng)濟發(fā)展快、人口持續(xù)流入以及房價“洼地效應”，住房需求及開發(fā)投資將保持基本平穩(wěn)；三四線城市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加快推盤、精裝修住宅占比提升，將拉動部分房地產(chǎn)開發(fā)投資。但在行業(yè)發(fā)展環(huán)境偏緊、房地產(chǎn)投資屬性降低以及銷售增速放緩等因素帶動下，企業(yè)拿地趨向謹慎，預計房地產(chǎn)開發(fā)投資仍將保持增長，但增速將逐漸回落。

三是房價總體平穩(wěn)。在市場調(diào)整期，房價持續(xù)上漲動力不足，過快上漲勢頭得到遏制，預計全省住房價格保持總體平穩(wěn)，但內(nèi)部出現(xiàn)分化。部分經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢好、人口吸引力大的市縣，房價保持基本穩(wěn)定；部分缺乏人口和產(chǎn)業(yè)支撐的市縣，房價將出現(xiàn)小幅下跌，特別是一些地段較偏遠的樓盤，缺乏配套設施、人流等條件支撐，房價下跌壓力較大。

四是庫存較快回升。出于對市場行情的謹慎判斷，為加快資金回籠，近期房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍加大了推盤力度。同時，隨著商品房銷售增速放緩，市場供應將明顯超過需求，新建商品房庫存將較快回升，2019年下半年或?qū)⒊霈F(xiàn)新一輪庫存積壓。