一、2018年全省房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況

2018年，受房地產(chǎn)調(diào)控供需雙向調(diào)節(jié)的影響，商品房供應(yīng)快速增長(zhǎng)，銷(xiāo)售增速逐步回落，供求關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)，市場(chǎng)逐漸進(jìn)入下行調(diào)整期，房?jī)r(jià)漲幅，新開(kāi)工、用地供應(yīng)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增速等指標(biāo)均出現(xiàn)持續(xù)回落。

（一）全省商品房銷(xiāo)售面積增速回落，長(zhǎng)沙市近期銷(xiāo)售出現(xiàn)較大下降。全年商品房銷(xiāo)售面積9239.15萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.3%，增速較1-11月回落1.9個(gè)百分點(diǎn)，較2017年提高2.8個(gè)百分點(diǎn)，高于全國(guó)增速7.0個(gè)百分點(diǎn)?？偭?、增速在全國(guó)均排第8位，在中部均排第3位；銷(xiāo)售金額5353.99億元，同比增長(zhǎng)20.0%，增速較1-11月回落4.8個(gè)百分點(diǎn)，較2017年提高1.1個(gè)百分點(diǎn)。

市州方面，1-12月，長(zhǎng)沙市商品房銷(xiāo)售面積2392.44萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)5.9%，增速較1-11月大幅回落11.8個(gè)百分點(diǎn)；11月以來(lái)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯放緩，11月同比下降5.1%，12月同比降幅大幅擴(kuò)大至36.9%，帶動(dòng)全省銷(xiāo)售面積增速回落；銷(xiāo)售金額1953.57億元，同比增長(zhǎng)12.5%，增速較1-11月回落12.4個(gè)百分點(diǎn)。三四線(xiàn)城市商品房銷(xiāo)售面積6846.71萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.1%，增速較1-11月提高1.4個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷(xiāo)售金額3400.42億元，同比增長(zhǎng)24.8%，增速與1-11月持平。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資較快增長(zhǎng)，住宅投資增速明顯快于非住宅。1-12月，全省完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資3945.95億元，同比增長(zhǎng)15.2%，增速較1-11月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)，較2017年回落0.7個(gè)百分點(diǎn)，高于全國(guó)增速5.7個(gè)百分點(diǎn)，總量、增速分別在全國(guó)排第13位、第9位，在中部排4位、第2位。分類(lèi)來(lái)看，住宅完成開(kāi)發(fā)投資2764.48億元，占全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的70.1%，同比增長(zhǎng)26.0%，增速較1-11月回落0.6個(gè)百分點(diǎn)；非住宅完成投資1181.47億元，同比減少4.1%，降幅與1-11月持平。其中，辦公樓完成投資124.16億元，同比減少18.2%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成投資590.65億元，同比減少7.5%；其他非住宅完成投資466.67億元，同比增長(zhǎng)5.6%。

分市州看，長(zhǎng)沙市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1502.40億元，居全省首位，占全省的38.1%；株洲市、常德市分別完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資399.57億元、279.06億元，分別居全省第2位、第3位。增速方面，有13個(gè)市州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，增幅較大的為湘西自治州（121.8%）、張家界市（77.5%）和衡陽(yáng)市（45.5%）；有1個(gè)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，為郴州市（-30.3%）。

（三）新建商品住宅供應(yīng)明顯快于銷(xiāo)售，市場(chǎng)近期明顯供大于求。省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳數(shù)據(jù)顯示，1-12月，全省新建商品住宅供應(yīng)8959.31萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)56.2%；網(wǎng)簽8716.50萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)13.3%；住宅供銷(xiāo)比為1.03，供略大于求。但是，隨著11月以來(lái)市場(chǎng)明顯放緩，11月、12月網(wǎng)簽分別同比下降10.8%、6.3%；但同期供應(yīng)同比分別大幅增長(zhǎng)了40.4%、49.2%；住宅供銷(xiāo)比由11月的1.34大幅擴(kuò)大到12月的1.69，處于明顯供大于求的區(qū)間。

（四）長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅大幅收窄，岳陽(yáng)房?jī)r(jià)近年來(lái)首次出現(xiàn)下跌。省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-12月，全省新建商品住宅均價(jià)5473元/平方米，全國(guó)排名26位。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，12月，長(zhǎng)沙市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅較11月微漲0.1個(gè)百分點(diǎn)，較7月峰值水平大幅收窄2.3個(gè)百分點(diǎn)。常德環(huán)比上漲1.0%，增速較11月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)；岳陽(yáng)新建商品住宅價(jià)格出現(xiàn)近兩年來(lái)首次下跌，環(huán)比下跌0.2%，跌幅較11月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)。

（五）新開(kāi)工面積增速高位回落，竣工面積增速由負(fù)轉(zhuǎn)正。商品房施工面積35781.53萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12.9%，增速較1-11月提高0.3個(gè)百分點(diǎn)，較2017年提高7.8個(gè)百分點(diǎn)；其中，新開(kāi)工面積11127.65萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)35.1%，增速連續(xù)4個(gè)月回落，較1-11月回落3.8個(gè)百分點(diǎn)，較2017年提高24.9個(gè)百分點(diǎn)。新開(kāi)工面積總量、增速分別在全國(guó)排名第7位、第3位，在中部地區(qū)排名第2位、第1位?？⒐っ娣e4160.98萬(wàn)平方米，結(jié)束了連續(xù)4個(gè)月的負(fù)增長(zhǎng)，增速由負(fù)轉(zhuǎn)正達(dá)到1.9%，較1-11月提高3.3個(gè)百分點(diǎn)，較2017年提高11.8個(gè)百分點(diǎn)。

（六）房地產(chǎn)用地供應(yīng)量?jī)r(jià)大幅增長(zhǎng)，但增速逐步回落。全省房地產(chǎn)用地供應(yīng)6187.40公頃，同比增長(zhǎng)37.8%，增速較1-11月回落7.6個(gè)百分點(diǎn)，較2017年提高49.3個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅用地供應(yīng)4550.67 公頃，同比增長(zhǎng)44.8%；商服用地供應(yīng)1636.74公頃，同比增長(zhǎng)21.4%。價(jià)格方面，全省房地產(chǎn)用地出讓均價(jià)3390.4元/平方米，同比上漲30.8%，漲幅分別較1-11月、2017年回落10.6個(gè)、12.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅用地出讓均價(jià)3665.66元/平方米，同比上漲40.7%；商服用地出讓均價(jià)2815.49元/平方米，同比上漲9.8%。

（七）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增速回落，個(gè)人住房貸款增速保持平穩(wěn)。截至12月底，全省房地產(chǎn)貸款余額11631.75億元，占全部貸款的31.9%，同比增長(zhǎng)28.3%，增速較11月底提高0.8個(gè)百分點(diǎn)，較2017年底提高0.2個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)主要受保障性住房開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款拉動(dòng)，兩類(lèi)貸款新增分別占全部貸款新增額的13.2%、34.0%。從貸款投向來(lái)看，開(kāi)發(fā)貸款余額3528.23億元，同比增長(zhǎng)27.0%，增速較11月底提高0.5個(gè)百分點(diǎn)，較5月峰值大幅回落12.5個(gè)百分點(diǎn)；個(gè)人住房貸款余額7264.46億元，同比增長(zhǎng)27.5%，增速較11月底提高0.8個(gè)百分點(diǎn)，下半年增速一直穩(wěn)定在27%左右。

（八）企業(yè)到位資金增幅回落，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金壓力較大。全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金5312.08億元，同比增長(zhǎng)11.5%，增速較1-11月、2017年分別回落1.5個(gè)、2.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款577.91億元，同比減少8.2%，跌幅較2017年擴(kuò)大28.5個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金的比重由去年初的19.8%下降到目前的10.9%；與此同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)銷(xiāo)售資金的依賴(lài)明顯增強(qiáng)，定金及預(yù)售款、個(gè)人按揭貸款等銷(xiāo)售回款占比從42.8%提高到57.3%。如果商品房銷(xiāo)售增速持續(xù)回落，企業(yè)將面臨更大的資金壓力。

（九）房地產(chǎn)稅收增速回落。全省完成房地產(chǎn)稅收收入1029.04億元，同比增長(zhǎng)18.8%，增速較2018年前三季度回落5.1個(gè)百分點(diǎn)，較2017年回落4.0個(gè)百分點(diǎn)，占一般公共預(yù)算收入的比重為21.3%，占稅收總收入比重為26.1%；其中，房地產(chǎn)稅收地方分享部分818.32億元，占地方稅收收入比重為41.8%。

二、下階段形勢(shì)研判

2018年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“要構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策、分類(lèi)指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系”的要求。12月底，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出了“穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)。下階段，我省將按照國(guó)家部署，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，確保穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的要求落到實(shí)處。預(yù)計(jì)下階段全省房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)以下發(fā)展趨勢(shì)：

一是商品房銷(xiāo)售增速明顯放緩。在房地產(chǎn)調(diào)控政策效應(yīng)持續(xù)作用下，加上前期市場(chǎng)過(guò)熱階段透支大量住房需求的影響，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期不斷減弱，市場(chǎng)觀(guān)望情緒濃厚，各地相繼從“賣(mài)方市場(chǎng)”轉(zhuǎn)向“買(mǎi)方市場(chǎng)”，預(yù)計(jì)全省商品房銷(xiāo)售增速將明顯放緩。

二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速回落。長(zhǎng)沙市受益于經(jīng)濟(jì)發(fā)展快、人口持續(xù)流入以及房?jī)r(jià)“洼地效應(yīng)”，住房需求及開(kāi)發(fā)投資將保持基本平穩(wěn)；三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加快推盤(pán)、精裝修住宅占比提升，將拉動(dòng)部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資。但在行業(yè)發(fā)展環(huán)境偏緊、房地產(chǎn)投資屬性降低以及銷(xiāo)售增速放緩等因素帶動(dòng)下，企業(yè)拿地趨向謹(jǐn)慎，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資仍將保持增長(zhǎng)，但增速將逐漸回落。

三是房?jī)r(jià)總體平穩(wěn)。在市場(chǎng)調(diào)整期，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲動(dòng)力不足，過(guò)快上漲勢(shì)頭得到遏制，預(yù)計(jì)全省住房?jī)r(jià)格保持總體平穩(wěn)，但內(nèi)部出現(xiàn)分化。部分經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)好、人口吸引力大的市縣，房?jī)r(jià)保持基本穩(wěn)定；部分缺乏人口和產(chǎn)業(yè)支撐的市縣，房?jī)r(jià)將出現(xiàn)小幅下跌，特別是一些地段較偏遠(yuǎn)的樓盤(pán)，缺乏配套設(shè)施、人流等條件支撐，房?jī)r(jià)下跌壓力較大。

四是庫(kù)存較快回升。出于對(duì)市場(chǎng)行情的謹(jǐn)慎判斷，為加快資金回籠，近期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍加大了推盤(pán)力度。同時(shí)，隨著商品房銷(xiāo)售增速放緩，市場(chǎng)供應(yīng)將明顯超過(guò)需求，新建商品房庫(kù)存將較快回升，2019年下半年或?qū)⒊霈F(xiàn)新一輪庫(kù)存積壓。