2017年，隨著“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”“租售并舉”政策的不斷出臺(tái)，住房租賃市場(chǎng)駛?cè)氚l(fā)展“快車道”來(lái)自不同領(lǐng)域的主體紛紛布局長(zhǎng)租公寓，租賃企業(yè)迎來(lái)滾雪球式發(fā)展。

　　各路資本蜂擁而至，長(zhǎng)租公寓的“混戰(zhàn)”越發(fā)激烈，一些行業(yè)亂象開(kāi)始滋生。為通過(guò)規(guī)模搶占市場(chǎng)份額，部分租賃企業(yè)通過(guò)高價(jià)爭(zhēng)奪房源從而助推租金上漲、開(kāi)展“租金貸”業(yè)務(wù)來(lái)進(jìn)行籌資擴(kuò)張使得租客落入消費(fèi)陷阱。

　　輿論的質(zhì)疑使得長(zhǎng)租公寓這個(gè)新興行業(yè)正面臨前所未有的打擊和挑戰(zhàn)。

　　行業(yè)亟須規(guī)范，監(jiān)管部門也已及時(shí)出手。北京市監(jiān)管部門集中約談了自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人，要求其不得以高于市場(chǎng)水平的租金或哄抬租金搶占房源。

　　深圳互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)緊隨其后發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)提示，嚴(yán)禁從事長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的中介服務(wù)商開(kāi)展類似“租金貸”業(yè)務(wù)合作。

　　近年來(lái)，房企也紛紛殺入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，在監(jiān)管日趨嚴(yán)厲的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)中，能否找到新的方向？

　　　長(zhǎng)租公寓打響規(guī)模戰(zhàn)

　　根據(jù)鯨準(zhǔn)數(shù)據(jù)庫(kù)收錄，截至2018年3月22日，我國(guó)共有223家長(zhǎng)租公寓相關(guān)企業(yè)成立，長(zhǎng)租公寓正成為資本關(guān)注的熱門賽道。

　　以規(guī)模搶占市場(chǎng)成為各大租賃機(jī)構(gòu)的核心競(jìng)爭(zhēng)手段。青客公寓CEO金光杰曾在接受媒體時(shí)采訪時(shí)表示，3萬(wàn)–5萬(wàn)間的規(guī)模，是公寓企業(yè)的生存底線，而規(guī)?；l(fā)展能夠有效降低企業(yè)的成本。

　　在今年1月16日，自如宣布完成40億人民幣A輪融資，刷新了中國(guó)長(zhǎng)租公寓最高單次融資紀(jì)錄。在資本的助推下，2018年上半年自如管理公寓超過(guò)70萬(wàn)間，今年的目標(biāo)是突破100萬(wàn)間。

　　今年6月，蛋殼公寓也宣布完成7000萬(wàn)美元B+輪融資，2018年6月，蛋殼公寓相繼進(jìn)入北京、深圳、上海、杭州、天津、武漢、南京、廣州8個(gè)城市，房源規(guī)模達(dá)12萬(wàn)間；而在融資之后，蛋殼公寓表示將加快布局速度，2018年底目標(biāo)管理30萬(wàn)間公寓。

　　房地產(chǎn)企業(yè)也在加快前進(jìn)步伐。截至今年7月末，國(guó)內(nèi)房企的TOP50中，已有20家開(kāi)展了長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)。其中碧桂圓表示未來(lái)三年將發(fā)展100萬(wàn)套長(zhǎng)租公寓，萬(wàn)科預(yù)計(jì)到2018年拓展公寓目標(biāo)45萬(wàn)間，遠(yuǎn)期規(guī)劃則計(jì)劃提供100萬(wàn)套公寓，年收入達(dá)到155億元。

　　在規(guī)模競(jìng)賽中，房源的爭(zhēng)奪至關(guān)重要。

　　8月18日，時(shí)任我愛(ài)我家副總裁胡景暉在電話會(huì)議中表示自如、蛋殼公寓為代表的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商以高于市場(chǎng)正常價(jià)格的20%–40%在爭(zhēng)搶房源，進(jìn)而推高租金。一時(shí)間，關(guān)于長(zhǎng)租公寓推高房租的輿論指責(zé)呼嘯而來(lái)。

　　“房源拓展數(shù)量和面積是我工作的主要考核標(biāo)準(zhǔn)，所以找房源的時(shí)候勢(shì)必會(huì)跟其他公司的工作人員競(jìng)爭(zhēng)，在雙方爭(zhēng)搶過(guò)程，房源價(jià)格提升是必然的事情，但也不會(huì)高得離譜。”深圳某上市房企長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)人向時(shí)代周報(bào)記者表示。

　　事實(shí)上，租金目前正處在上升通道。根據(jù)中信證券相關(guān)報(bào)告顯示，2018年7月北上廣深為代表的一線城市房租增速處于過(guò)去五年高位。從2018年房租數(shù)據(jù)來(lái)看，北京、上海、深圳、廣州的房租增速均較高。

　　其中，北京2018年7月份房租環(huán)比上漲2.63%，同比上漲21.89%；廣州市2018年7月房租環(huán)比上漲2.92%，同比上漲21.64%，均處于過(guò)去五年間的較高水平。

　　對(duì)于長(zhǎng)租公寓助推房租上漲的言論，萬(wàn)科泊寓相關(guān)負(fù)責(zé)人向時(shí)代周報(bào)記者予以否認(rèn)，

　　“最近幾年確實(shí)有一些資本、機(jī)構(gòu)介入了租賃業(yè)務(wù)，但根據(jù)我們掌握的數(shù)據(jù)顯示，目前在我國(guó)租賃市場(chǎng)，機(jī)構(gòu)滲透率平均僅為2%，最高的城市機(jī)構(gòu)滲透率為5%，所占份額都還很小。據(jù)此推斷，當(dāng)前租賃機(jī)構(gòu)不具備為市場(chǎng)定價(jià)的能力?！?/P>

　　上述負(fù)責(zé)人向時(shí)代周報(bào)記者表示，在租金價(jià)格的制定上，泊寓的定價(jià)一直都是遵從市場(chǎng)的價(jià)格。泊寓整體出租率一直保持在90%以上，價(jià)格也實(shí)惠而便宜，2018年泊寓單套平均租金僅1693元。

　　貝殼研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為租金問(wèn)題的本質(zhì)是供求，目前房屋存量本身即存在剛性的缺口，以北京為例，全市房屋存量約750萬(wàn)套，共計(jì)約1600萬(wàn)間，對(duì)應(yīng)于接近2200萬(wàn)常住人口，缺口顯著，缺口如果未能得到妥善解決，長(zhǎng)期來(lái)看將持續(xù)面臨租金上漲壓力。

　　顯然，租金上漲不能全歸咎于長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，但市場(chǎng)占有率的不斷上升，使得長(zhǎng)租公寓群體無(wú)法置身事外。

　　“一旦市場(chǎng)房源被租賃機(jī)構(gòu)壟斷，企業(yè)便擁有了定價(jià)權(quán)，租房市場(chǎng)必然將迎來(lái)暴漲。” 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示擔(dān)憂。

　　好在監(jiān)管及時(shí)到位。8月17日，北京市住建委聯(lián)合北京銀監(jiān)局、北京市金融局、北京市稅務(wù)局等部門集中約談了自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人。

　　會(huì)議明確要求住房租賃企業(yè)：不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競(jìng)爭(zhēng)搶占房源；不得以高于市場(chǎng)水平的租金或哄抬租金搶占房源；不得通過(guò)提高租金誘導(dǎo)房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。

　　同時(shí)，10家企業(yè)集體承諾未來(lái)兩月內(nèi)不會(huì)漲租金，并將市場(chǎng)投放超過(guò)12萬(wàn)套存量房源。

　　　房企輕重并舉

　　國(guó)內(nèi)排名前100的開(kāi)發(fā)商中，有超過(guò)三成的企業(yè)涉足長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，布局長(zhǎng)租公寓成為房企掘金新領(lǐng)域的一大趨勢(shì)。

　　“房源的數(shù)量決定了規(guī)模的大小，房企擁有比其他玩家更強(qiáng)大的資本實(shí)力和拿房渠道”張大偉向時(shí)代周報(bào)記者表示。

　　據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，房企在獲取房源方面采取輕重并舉的方法。通常是以輕資產(chǎn)方式來(lái)擴(kuò)大規(guī)模，表現(xiàn)為集中式租賃，從政府、村集體等業(yè)主手中，獲取破舊廠房、住宅樓，統(tǒng)一改造成長(zhǎng)租公寓進(jìn)行出租。

　　除了輕資產(chǎn)模式之外，房企也在拓展重資產(chǎn)自持項(xiàng)目。萬(wàn)科總經(jīng)理祝九勝表示，隨著租賃用地的推出，萬(wàn)科也在積極獲取自持地塊，目前在北京、佛山、深圳有6個(gè)項(xiàng)目。

　　不同于快速周轉(zhuǎn)的住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，長(zhǎng)租公寓需要長(zhǎng)期持有運(yùn)營(yíng)，盈利難依然是困擾著行業(yè)的難題。

　　“長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的盈利性確實(shí)有較大差距，雖然泊寓整體出租率目前保持在90%以上，但因?yàn)樽赓U的稅費(fèi)等流通成本較高，目前資金回本的時(shí)間還較長(zhǎng)，預(yù)計(jì)在5年左右。”萬(wàn)科泊寓方面向時(shí)代周報(bào)記者坦言。

　　深圳一家公寓運(yùn)營(yíng)商對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，目前市場(chǎng)上95%的長(zhǎng)租公寓都沒(méi)有實(shí)現(xiàn)盈利，其所在公司的回本周期盡量控制在簽約周期的一半時(shí)間內(nèi)。

　　在目前尚未實(shí)現(xiàn)盈利無(wú)法自我供血的情況之下，支撐長(zhǎng)租公寓能夠持續(xù)擴(kuò)張的方法便是依靠外部融資輸血。

　　房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)發(fā)行住房租賃債券向社會(huì)融資，不斷盤活存量資產(chǎn)。

　　在資本加速涌入長(zhǎng)租領(lǐng)域的同時(shí)，處在監(jiān)管空白地帶的“租金貸”成為部分中小型租賃機(jī)構(gòu)籌資擴(kuò)張的重要手段開(kāi)始映入公眾眼簾。

　　“租金貸是很多公寓經(jīng)營(yíng)者自己將自己麻痹了，他們用租金合約押出的錢去獲取更多的房源，成長(zhǎng)過(guò)快會(huì)令他們崩盤。”協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖向時(shí)代周報(bào)記者表達(dá)對(duì)租金貸的擔(dān)憂。

　　房企的融資渠道更多元化，所以租金貸業(yè)務(wù)大多存在中介機(jī)構(gòu)之中。”張大偉表示。

　　事實(shí)上，租金貸的業(yè)務(wù)目前并未形成主流。萬(wàn)科工作人員向時(shí)代周報(bào)記者表示，旗下長(zhǎng)租公寓并未開(kāi)展租金貸業(yè)務(wù)，未來(lái)也不會(huì)考慮這一形式。