今年3到4月，全國各地密集出臺了一系列樓市調(diào)控政策。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前，全國40余個城市出臺了各種房地產(chǎn)調(diào)控政策，涉及信貸、購房資質(zhì)、土地供應、市場監(jiān)管等多個方面。

2016年中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)：房子是用來住的、不是用來炒的，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制。

調(diào)控之勢雷霆萬鈞，房地產(chǎn)企業(yè)將如何應對？會否影響其發(fā)展模式？紛紛宣稱戰(zhàn)略轉型的房企，新方向都有哪些？

熱點城市占半壁江山

在本輪“調(diào)控潮”中，土地供應側的差異化供地策略被認為是放出了“大招”。4月6日，住房城鄉(xiāng)建設部和國土資源部發(fā)布了《關于加強近期住房及用地供應管理和調(diào)控有關工作的通知》，要求各地土地供應節(jié)奏與去庫存狀況掛鉤。供給側與需求端“雙管齊下”，可以看出政策制定層面對遏制房價上漲的決心。

4月17日，全國城市地價動態(tài)監(jiān)測組發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，截至3月31日，第一季度全國105個主要監(jiān)測城市土地供應面積3.69萬公頃，供應量環(huán)比減少50.45%，同比下降4.22%。不過，從各類城市情況來看，住宅用地供應量一二線城市同比增加明顯，一線城市增幅超過50%，三線城市微幅下降。

從20個熱點城市土地供應來看，住宅用地供應同比也出現(xiàn)大幅上漲，漲幅超過30%?？傮w而言，住宅用地供應數(shù)量與結構變化符合分類調(diào)控的指導思想。環(huán)比方面，各類用地供應均出現(xiàn)環(huán)比下降，符合土地供應的時序特征。

這會否影響房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整拿地策略？

新城控股副總裁歐陽捷介紹，龍頭房企還在快速擴張?！艾F(xiàn)在房企的拿地策略，還是偏向于兩個方面。一個方面是偏向于一二線城市，畢竟一二線城市是市場的主力?！睔W陽捷表示，按照中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，東部11個省份總銷售額達到72331億元，其中25個銷售額超過400億元的城市合計銷售額就達到38145億元，占比高達53%，也就是說，只要布局這25個城市就可獲得東部地區(qū)的半壁江山。

“全國有42個商品住宅銷售額超過400億元的城市，東部地區(qū)以一二線城市為主，中西部地區(qū)以省會城市為主，都是人口黑洞?！?歐陽捷表示，這些城市吸引了大量的人口和需求，占據(jù)全國市場份額的56.1%?！斑@42個城市就占據(jù)了市場份額的一半多，其他城市還要去嗎？”他直言。

“快進快出”時代不再

2016年房價漲幅再創(chuàng)新高，受益于此，許多房企的業(yè)績同比好轉。2016年1至9月，房價逐步“邁向頂峰”，10月之后，在一二線城市出臺“限購限貸”政策、三四線城市加入調(diào)控行列的情況下，價格還是在高位運行。有數(shù)據(jù)顯示，2016年1至11月份，全國商品房成交均價7546元/平方米，同比增長10.6%。

“我的判斷是房地產(chǎn)越來越接近高峰位置，我不認為后面還有太多機會去執(zhí)行財政的寬松政策。”4月23日，朗詩集團董事長田明公開表示。在他看來，中國房地產(chǎn)正在從1.0時代過渡到2.0時代。

田明認為，在房地產(chǎn)的1.0時代，開發(fā)商可以用很少的錢買一塊地，通過抵押貸款和預售獲取現(xiàn)金流，部分資金開發(fā)項目，部分資金再去做其他項目?！叭f科就是通過幾百個這樣的模式造就了成功，拍地蓋樓，快進快出?！彼硎?，這種模式已經(jīng)難以為繼，目前沿海發(fā)達地區(qū)拍地成本非常高，地產(chǎn)商必須要走向2.0時代，向金融化和專業(yè)分工轉型。

“土地仍然是開發(fā)企業(yè)重要的生產(chǎn)資料，但是純粹依靠土地生長的模式到底了?！眱?yōu)客工場創(chuàng)始人毛大慶表示，對開發(fā)商來說，土地和資產(chǎn)的重要性將會日漸均衡，開發(fā)商也將慢慢轉型從開發(fā)轉為持有資產(chǎn)，再從持有資產(chǎn)轉為運營資產(chǎn)。在他看來，未來兩年房地產(chǎn)企業(yè)集中度將進一步增加，開發(fā)商數(shù)量減少，但不會告別土地開發(fā)模式。

“土地是財富之母。開發(fā)商需要土地，但大家瘋狂搶地、政府拼命經(jīng)營土地的時代過去了。”田明表示，一旦物業(yè)稅、房產(chǎn)稅開征后，持有大量物業(yè)和土地的成本非常高。他舉例稱，美國許多森林是由私人捐給政府，這背后除了高尚的情操外，還有繳不起稅的因素。

毛大慶亦表示，對住宅土地使用權到期問題的處置是重大改革，未來持有房屋的成本可能增高，“有房子但可能繳不起稅，到時候捐都來不及?！?/span>

多元化轉型成高頻詞

在建業(yè)地產(chǎn)董事長胡葆森看來，過去20多年里，房地產(chǎn)一直是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。目前中國城鎮(zhèn)化剛發(fā)展到中期，以河南為例，其城鎮(zhèn)化水平遠落后于沿海地區(qū)，其今后的城鎮(zhèn)化進程還需要15至20年時間。在未來10至15年內(nèi)中國房地產(chǎn)行業(yè)還大有可為。

談及未來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢，胡葆森認為，一方面是市場份額不斷集中，去年年底中國百強房企所占的全國市場份額已經(jīng)增長至40%，預計5年內(nèi)這個數(shù)字將達到60%以上；另一方面是傳統(tǒng)開發(fā)商逐漸向綜合、新型生活方式服務商轉型，5年后平臺型和生態(tài)型房企將越來越多。

萬達集團較早在業(yè)內(nèi)提出轉型。萬達2016年年報顯示，2016年萬達集團服務業(yè)收入占比55%，歷史上首次超過地產(chǎn)。

此前，王健林提到了萬達海外收購布局與萬達轉型之間的關系。王健林表示，萬達自2012年開始提出轉型，但實際實施轉型主要在這一兩年之間。這是萬達的第四次轉型。