引言：征收估價(jià)是一項(xiàng)法定估價(jià)業(yè)務(wù)，融合在征收補(bǔ)償和后期可能出現(xiàn)的行政訴訟整個(gè)過程之中。解決好征收估價(jià)工作的要點(diǎn)、難點(diǎn)，才能從源頭上防范估價(jià)機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，減少房屋征收補(bǔ)償工作中的糾紛。在此，根據(jù)《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》、《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》-國(guó)務(wù)院令第590號(hào)、關(guān)于印發(fā)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》的通知-建房[2011]77號(hào)、《湖南省實(shí)施〈國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例〉辦法》-湖南省人民政府令第268號(hào)、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》-GB/T50291-2015，結(jié)合我們多年的征收估價(jià)實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，對(duì)征收估價(jià)工作的要點(diǎn)、難點(diǎn)及建議進(jìn)行了解析。

一、征收估價(jià)的要點(diǎn)

1、依法選擇估價(jià)機(jī)構(gòu)

根據(jù)《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》第二十二條：委托開展法定評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)依法選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)?！秶?guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十條：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第四條也明確了依法選擇估價(jià)機(jī)構(gòu)的方式?！逗鲜?shí)施〈國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例〉辦法》第九條：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，由房屋征收部門組織不少于三分之二的被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票選定，或者通過搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)選定方式確定；房屋征收部門應(yīng)公布被征收人選定或者確定的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)名單。通過投票決定或者隨機(jī)選定方式確定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的，應(yīng)當(dāng)由公正機(jī)構(gòu)依法公證。由此可見，依法選擇估價(jià)機(jī)構(gòu)是征收估價(jià)工作的法定程序。

2、受理估價(jià)委托

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)選定或者依法確定后，一般由房屋征收部門作為委托人，向房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具房屋征收估價(jià)委托書，并與其簽訂房屋征收估價(jià)委托合同，有公證過程的還須提供公證書，房屋征收部門應(yīng)在征收范圍內(nèi)公布被征收人選定或者確定的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)名單。按程序受理估價(jià)委托，估價(jià)機(jī)構(gòu)從事征收估價(jià)業(yè)務(wù)才有合法依據(jù)，才能得到被征收人的認(rèn)可。

3、確定估價(jià)基本事項(xiàng)

房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范GB/T50291-2015明確估價(jià)基本事項(xiàng)主要包括估價(jià)目的、價(jià)值時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象和價(jià)值類型等。《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第八條、第十條、第十一條、第十四條分別對(duì)估價(jià)目的、價(jià)值時(shí)點(diǎn)、價(jià)值內(nèi)涵、征收估價(jià)應(yīng)該考慮的被征收房屋的因素進(jìn)行了明確。根據(jù)征收估價(jià)的特殊性和更高的要求，在實(shí)際操作中，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)根據(jù)征收部門發(fā)布的征收范圍公告和征收范圍內(nèi)房屋調(diào)查結(jié)果公告初步現(xiàn)場(chǎng)熟悉估價(jià)對(duì)象的基本情況，以及周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r，為編制估價(jià)作業(yè)方案提供可靠依據(jù)。

4、編制估價(jià)作業(yè)方案

估價(jià)作業(yè)方案應(yīng)在對(duì)估價(jià)項(xiàng)目進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上編制，指派兩名以上注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師負(fù)責(zé)并配備一定數(shù)量的估價(jià)師助理開展評(píng)估工作，明確一名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師為項(xiàng)目整體負(fù)責(zé)人。制定工作計(jì)劃表、人員職責(zé)表，做好職責(zé)分工和進(jìn)度安排。復(fù)雜的征收項(xiàng)目還需對(duì)全流程可能出現(xiàn)的特殊問題進(jìn)行梳理和討論，做好處理預(yù)案，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人需要全盤熟悉整個(gè)項(xiàng)目情況，制定科學(xué)清晰的工作思路，做好進(jìn)場(chǎng)前的培訓(xùn)和準(zhǔn)備工作，形成科學(xué)高效的估價(jià)作業(yè)方案。

5、搜集估價(jià)所需資料，并對(duì)其真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性進(jìn)行核查和驗(yàn)證

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十五條和《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第九條規(guī)定，征收部門應(yīng)對(duì)房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況進(jìn)行調(diào)查、明確，并對(duì)調(diào)查結(jié)果在征收范圍內(nèi)進(jìn)行公布。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向受托的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋的調(diào)查情況，包括已經(jīng)登記的房屋調(diào)查情況和未經(jīng)登記房屋的認(rèn)定、處理結(jié)果情況。估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)征收部門提供的被征收房屋調(diào)查結(jié)果及相關(guān)權(quán)屬資料進(jìn)行核查和驗(yàn)證。主要核查權(quán)屬證書與登記簿是否一致，資料是否完整和齊全，有問題的及時(shí)反應(yīng)給征收部門進(jìn)行查缺補(bǔ)漏和更正。在實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象前，搜集估價(jià)所需資料按估價(jià)對(duì)象不同分別如下：

A、普通住宅和獨(dú)棟住宅所需資料：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證（房屋所有權(quán)證、國(guó)有土地使用證）、不動(dòng)產(chǎn)登記薄。

B、商業(yè)門面、辦公用房所需資料：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證（房屋所有權(quán)證、國(guó)有土地使用證）、不動(dòng)產(chǎn)登記薄；營(yíng)業(yè)執(zhí)照、如出租還需搜集租賃協(xié)議。

C、企業(yè)房地產(chǎn)或工業(yè)房地產(chǎn)所需資料：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證（房屋所有權(quán)證、國(guó)有土地使用證）、不動(dòng)產(chǎn)登記薄；土地出讓協(xié)議、規(guī)劃部門出具的規(guī)劃指標(biāo)、出讓金繳納憑證；如是純土地還需測(cè)繪部門出具的征地紅線測(cè)繪報(bào)告和圖件資料。

D、在建工程所需資料：“四證一圖一書兩協(xié)議再加一報(bào)告”，國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、總平面圖，設(shè)計(jì)說明書、工程施工協(xié)議、土地出讓協(xié)議、面積初步測(cè)繪報(bào)告；有預(yù)售的還需預(yù)售許可證。

E、未經(jīng)登記認(rèn)定合法房屋所需資料：未登認(rèn)定合法房屋的認(rèn)定資料（相關(guān)職能部門應(yīng)蓋章、簽字）、面積測(cè)繪報(bào)告。

6、實(shí)地查堪估價(jià)對(duì)象

估價(jià)所需資料核查和驗(yàn)證后進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘，征收估價(jià)現(xiàn)場(chǎng)查勘工作必須細(xì)致到位，做好證據(jù)保全。實(shí)際操作步驟如下：

A、正式查勘前在征收范圍內(nèi)貼好征收估價(jià)入戶查勘告知函，做好準(zhǔn)備工作（準(zhǔn)備查勘工具和權(quán)屬資料，戴好工作牌）；

B、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師與征收部門工作人員和社區(qū)工作人員一同上戶，核實(shí)權(quán)屬資料登記信息與現(xiàn)狀是否一致，詳實(shí)記錄查勘表且不能涂改，詳實(shí)拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片（含整棟外觀、入戶門牌號(hào)、室內(nèi)客餐廳、臥房、廚衛(wèi)、陽臺(tái)照片，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師需現(xiàn)場(chǎng)留影）。被征收人、房屋征收部門、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師須在查勘表上簽字或者蓋章確認(rèn)，被征收人還須選擇室內(nèi)裝飾裝修是協(xié)商還是評(píng)估并簽字或蓋章確認(rèn)。 被征收人拒絕在實(shí)地查勘表上簽字或者蓋章的；不選擇室內(nèi)裝飾裝修是協(xié)商還是評(píng)估的；已選擇不簽字或者蓋章確認(rèn)的；拒絕入戶進(jìn)行查勘的；應(yīng)當(dāng)由房屋征收部門、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和無利害關(guān)系的第三人見證（一般由社區(qū)工作人員簽字見證），有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中說明。當(dāng)天已完成外堪的資料和照片做好整理，并做好拒絕入戶、未能入戶、未簽字情況的記錄和統(tǒng)計(jì)。

C、外堪后期拒絕入戶、未能入戶、未簽字的電話通知并做好記錄，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和無利害關(guān)系的第三人（一般為社區(qū)工作人員）共同在入戶門顯眼的地方貼好告知函（主要告知入戶查勘和簽字或蓋章確認(rèn)的政策要求、最后期限、估價(jià)師聯(lián)系方式）并現(xiàn)場(chǎng)留影進(jìn)行證據(jù)保全。

D、整理外堪資料，匯總外堪情況，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師全盤熟悉被征收房屋的區(qū)位、權(quán)益、實(shí)物等影響被征收房屋價(jià)值的因素。

E、運(yùn)用小型無人機(jī)對(duì)估價(jià)對(duì)象范圍進(jìn)行航拍，取得詳細(xì)直觀的影像資料。

7、市場(chǎng)調(diào)查

市場(chǎng)調(diào)查是根據(jù)被征收房屋的區(qū)位狀況、實(shí)物狀況、權(quán)益狀況，調(diào)查對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格有影響的資料和類似房地產(chǎn)的交易、收益、成本等資料。市場(chǎng)調(diào)查是估價(jià)方法選用和適用性分析的前提；是估價(jià)結(jié)果客觀、準(zhǔn)確的保障。在征收估價(jià)的實(shí)際操作中，不僅要調(diào)查類似房地產(chǎn)的交易案例、租金案例、土地市場(chǎng)價(jià)格、建筑物的成本價(jià)格；還需要調(diào)查對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格有影響的資料，以及估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域內(nèi)同用途房屋和新樓盤的交易價(jià)格和租金水平，做到房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和價(jià)格心中有數(shù)，后期面對(duì)被征收人和征收部門進(jìn)行價(jià)格解釋也會(huì)胸有成竹。

8、選用估價(jià)方法進(jìn)行測(cè)算

根據(jù)估價(jià)對(duì)象及其所在地的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等客觀條件，對(duì)比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等估價(jià)方法進(jìn)行適用性分析，選用科學(xué)適宜的估價(jià)方法進(jìn)行測(cè)算，具體《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》第4節(jié)已明確，在此不贅述。

9、對(duì)技術(shù)路線和價(jià)格進(jìn)行分析論證，確定估價(jià)結(jié)果

估價(jià)結(jié)果關(guān)系到被征收人的切身利益，同時(shí)需接受監(jiān)督和審計(jì)，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師必須遵循獨(dú)立、客觀、公正、合法的原則得出估價(jià)結(jié)果。在實(shí)際操作中，需要估價(jià)機(jī)構(gòu)的資深估價(jià)師和技術(shù)總監(jiān)共同對(duì)估價(jià)技術(shù)路線和不同方法測(cè)算過程與結(jié)論進(jìn)行分析論證，對(duì)測(cè)算結(jié)果進(jìn)行校核，最終得出科學(xué)、合理、準(zhǔn)確的估價(jià)結(jié)果。

10、撰寫整體估價(jià)報(bào)告和分戶的初步評(píng)估結(jié)果

征收估價(jià)報(bào)告應(yīng)采取書面形式，應(yīng)真實(shí)、客觀、準(zhǔn)確、完整、清晰、規(guī)范，符合《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》的要求。

11、審核整體估價(jià)報(bào)告和初步評(píng)估結(jié)果

在征收估價(jià)的實(shí)際操作中，估價(jià)報(bào)告一般采取三級(jí)審核。先是估價(jià)報(bào)告撰寫人自審，主要是核實(shí)文字描述、權(quán)證登記信息和結(jié)果；再是項(xiàng)目負(fù)責(zé)人按照《估價(jià)規(guī)范》和《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》對(duì)報(bào)告格式、文字描述、權(quán)屬證書登記信息、測(cè)算過程和結(jié)果進(jìn)行審核；最終是技術(shù)總監(jiān)終審，主要是對(duì)報(bào)告格式、文字描述、測(cè)算過程，技術(shù)參數(shù)選取，估價(jià)結(jié)果的確定進(jìn)行審核。

12、初步估價(jià)結(jié)果公示與現(xiàn)場(chǎng)說明解釋

《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十六條規(guī)定：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)按照委托書或委托合同的約定向房屋征收部門提供分戶的初步評(píng)估結(jié)果。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評(píng)估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。公示期間，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)分戶的初步評(píng)估結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說明解釋。存在錯(cuò)誤的，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)修正。

13、交付估價(jià)報(bào)告

《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十七條規(guī)定：分戶初步估價(jià)結(jié)果公示期滿后，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供委托評(píng)估范圍內(nèi)被征收房屋的整體估價(jià)報(bào)告和分戶估價(jià)報(bào)告。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶估價(jià)報(bào)告。第十九條規(guī)定：被征收人或者房屋征收部門對(duì)評(píng)估報(bào)告有疑問的，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其做出解釋說明。

14、保存估價(jià)資料，估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒?

房屋征收估價(jià)業(yè)務(wù)完成后，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將估價(jià)報(bào)告及相關(guān)資料立卷、歸檔保管，保存期限不少于三十年。區(qū)房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將評(píng)估報(bào)告報(bào)市房屋征收部門備案。

二、征收估價(jià)工作中的難點(diǎn)及建議

1、交易實(shí)例的搜集和調(diào)查很難取得真實(shí)的房地產(chǎn)買賣協(xié)議

根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，運(yùn)用比較法時(shí)，可比實(shí)例應(yīng)是實(shí)際成交價(jià)格，掛牌價(jià)等非實(shí)際成交價(jià)格只能作為估價(jià)參考，不能作為估價(jià)依據(jù)。在征收估價(jià)實(shí)際操作中，如被征收房屋區(qū)域內(nèi)類似房地產(chǎn)有大量實(shí)際交易實(shí)例和網(wǎng)上掛牌待售的房屋，但很難取得真實(shí)的房地產(chǎn)買賣協(xié)議。估價(jià)機(jī)構(gòu)實(shí)際操作中一般通過街道、社區(qū)協(xié)助來搜集買賣協(xié)議，或向二手房經(jīng)紀(jì)公司出錢購(gòu)買房地產(chǎn)買賣協(xié)議，但不是所有項(xiàng)目都能得到街道和社區(qū)人員協(xié)助，而且大部分二手房經(jīng)紀(jì)公司房地產(chǎn)買賣合同都在總部統(tǒng)一管理，無法快捷取得。

建議：由住建部門協(xié)調(diào)，行業(yè)協(xié)會(huì)牽頭，有償?shù)墓蚕矶址拷?jīng)紀(jì)公司的成交實(shí)例，由行業(yè)協(xié)會(huì)成立二手房成交實(shí)例庫，估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)項(xiàng)目需要，選取案例，徹底解決征收估價(jià)中交易實(shí)例和可比案例收集真實(shí)買賣協(xié)議的難題。

2、被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格很難確定

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條規(guī)定：對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收人會(huì)拿自己房屋的估價(jià)結(jié)果與類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格對(duì)比，估價(jià)機(jī)構(gòu)就要對(duì)類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行說明和解釋?！秶?guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第三十條明確了被征收房屋類似房地產(chǎn)的定義和被征收房屋類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的定義。根據(jù)定義，必須搜集大量的類似房地產(chǎn)交易實(shí)例，測(cè)算在征收價(jià)值評(píng)估同時(shí)點(diǎn)的平均交易價(jià)格，才能得到真實(shí)可靠的被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。這就給估價(jià)機(jī)構(gòu)收集類似房地產(chǎn)真實(shí)的買賣協(xié)議造成了很大難度。再者，有的被征收房屋（如工業(yè)房地產(chǎn)、獨(dú)棟私房）在征收范圍區(qū)域無類似房地產(chǎn)交易，無法明確被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。

建議：估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)需要在二手房成交實(shí)例庫中選取成交實(shí)例，在整體報(bào)告中按要求測(cè)算被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，在分戶估價(jià)報(bào)告的估價(jià)結(jié)果中進(jìn)行說明。被征收房屋類似房地產(chǎn)無成交實(shí)例的，在估價(jià)結(jié)果中說明“被征收房屋類似房地產(chǎn)無成交實(shí)例，不能明確類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格” 。

3、獨(dú)棟私房等特殊房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線與修正參數(shù)很難確定

在征收估價(jià)實(shí)際操作中，經(jīng)常碰到城區(qū)成熟區(qū)域內(nèi)的獨(dú)棟私房和特殊用途房地產(chǎn)，因歷史原因，土地權(quán)屬和房屋權(quán)屬登記不規(guī)范，房屋占地面積大小不一，登記用途與實(shí)際用途不一致，類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易實(shí)例很少。該類房屋征收估價(jià)技術(shù)路線很難準(zhǔn)確確定，修正因素和參數(shù)很難準(zhǔn)確量化。

建議：因歷史原因，土地權(quán)屬和房屋權(quán)屬登記不規(guī)范，登記用途與實(shí)際用途不一致的情況先由征收部門組織相關(guān)部門進(jìn)行書面認(rèn)定和明確，估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)認(rèn)定和明確的結(jié)果進(jìn)行估價(jià)。行業(yè)協(xié)會(huì)組織相關(guān)專家和估價(jià)師對(duì)特殊房地產(chǎn)的價(jià)格影響因素和參數(shù)進(jìn)行調(diào)查分析，運(yùn)用科學(xué)的方法測(cè)算并量化，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)和參數(shù)。

4、空坪隙地面積和規(guī)劃指標(biāo)很難認(rèn)定和處理

在征收估價(jià)實(shí)際操作中，經(jīng)常碰到空坪隙地的補(bǔ)償問題，空坪隙地面積和規(guī)劃指標(biāo)很難認(rèn)定。實(shí)際操作中經(jīng)常采用房屋基底面積+房屋正面、側(cè)面倒影面積確定房屋占地面積，用總的有效用地面積減去房屋占地面積得到空坪隙地面積，該方法有一定的道理和實(shí)際操作性，但沒有考慮規(guī)劃、建設(shè)、消防等因素的影響。

建議：

A、在實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象時(shí)，如現(xiàn)場(chǎng)明確有空坪隙地，且能滿足規(guī)劃、建設(shè)、消防等建設(shè)要求可建房，則可通過國(guó)土測(cè)繪部門對(duì)空坪隙地面積進(jìn)行測(cè)繪，規(guī)劃部門出具規(guī)劃指標(biāo)。或按宗地有效用地面積、總建筑面積、實(shí)際建筑密度、實(shí)際建筑容積率進(jìn)行核算確定空坪隙地面積和規(guī)劃指標(biāo)，應(yīng)由房屋征收部門認(rèn)可。

B、在實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象時(shí)，如現(xiàn)場(chǎng)明確有空坪隙地，但不能滿足規(guī)劃、建設(shè)、消防等建設(shè)要求進(jìn)行建房，則只能視具體情況通過建筑密度、院落、綠化率等因素進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格修正。   

5、有關(guān)技術(shù)參數(shù)難以確定和統(tǒng)一

征收估價(jià)中，難以確定和統(tǒng)一的技術(shù)參數(shù)主要有：門面樓層修正系數(shù)、進(jìn)深修正系數(shù)、寬深比修正系數(shù)，不同結(jié)構(gòu)房屋的建安造價(jià)，不同結(jié)構(gòu)且不同用途房屋的重置價(jià)格，層高修正系數(shù)等。

建議：《估價(jià)規(guī)范》第6章第4點(diǎn)已經(jīng)明確，估價(jià)參數(shù)應(yīng)優(yōu)先選用房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)協(xié)會(huì)組織公布的估價(jià)參數(shù)。由此建議由行業(yè)協(xié)會(huì)組織相關(guān)專家和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，根據(jù)《估價(jià)規(guī)范》和征收估價(jià)相關(guān)文件，通過市場(chǎng)調(diào)研，科學(xué)分析與測(cè)算，制定并發(fā)布征收估價(jià)相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一相關(guān)參數(shù)。

6、室內(nèi)裝飾裝修很難準(zhǔn)確估價(jià)

在征收估價(jià)中，室內(nèi)裝飾裝修千差萬別，設(shè)計(jì)風(fēng)格、施工難易度、裝修材料的品牌規(guī)格等因素造成裝飾裝修價(jià)格相差很大。估價(jià)師在這方面的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)不足，很難準(zhǔn)確估價(jià)。

建議：首先是估價(jià)機(jī)構(gòu)書面通知被征收人提供裝飾裝修的施工合同、設(shè)計(jì)圖紙、工程結(jié)算等相關(guān)資料，然后請(qǐng)專業(yè)的裝飾裝修造價(jià)師給予專業(yè)幫助，并從現(xiàn)場(chǎng)查勘、資料審核、價(jià)格測(cè)算全過程參與，得出準(zhǔn)確的估價(jià)結(jié)果。

7、機(jī)械設(shè)備很難準(zhǔn)確估價(jià)

我國(guó)的工業(yè)體系完善，機(jī)械設(shè)備種類繁多。征收估價(jià)實(shí)際操作中，品牌和價(jià)格千差萬別，估價(jià)師在這方面的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)不足，很難準(zhǔn)確估價(jià)。

建議：首先是估價(jià)機(jī)構(gòu)書面通知被征收人提供固定資產(chǎn)清冊(cè)、機(jī)械設(shè)備清單、設(shè)備購(gòu)置及運(yùn)輸和安裝費(fèi)用的有效憑證；然后請(qǐng)專業(yè)的設(shè)備工程師或資產(chǎn)評(píng)估師給予專業(yè)幫助，一同進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘核實(shí)、資料審核；最后根據(jù)機(jī)械設(shè)備的性質(zhì)和使用情況，按可繼續(xù)利用設(shè)備（又分為可搬遷設(shè)備和不可搬遷設(shè)備）、報(bào)廢設(shè)備（報(bào)廢設(shè)備原則上不予補(bǔ)償）進(jìn)行分類測(cè)算，得出準(zhǔn)確的估價(jià)結(jié)果。

三、結(jié)束語

估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立健全內(nèi)部管理制度，對(duì)本機(jī)構(gòu)的評(píng)估專業(yè)人員遵守法律、行政法規(guī)和評(píng)估準(zhǔn)則的情況進(jìn)行教育和監(jiān)督；建立健全質(zhì)量控制制度，提高執(zhí)業(yè)整體水平，保證評(píng)估報(bào)告的客觀、真實(shí)、合理。執(zhí)業(yè)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)誠(chéng)信守法，努力提高專業(yè)技能，盡職盡責(zé)、依法獨(dú)立、客觀、公證的執(zhí)業(yè)。行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)自律管理，制定執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和職業(yè)道德準(zhǔn)則，建立交流學(xué)習(xí)和信息共享機(jī)制，根據(jù)行業(yè)執(zhí)業(yè)所需制定并發(fā)布權(quán)威的相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和參數(shù)標(biāo)準(zhǔn)。估價(jià)機(jī)構(gòu)、執(zhí)業(yè)估價(jià)師、估價(jià)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)以資產(chǎn)評(píng)估法等法律法規(guī)和估價(jià)規(guī)范為準(zhǔn)繩，共同努力，提高行業(yè)的整體執(zhí)業(yè)水平，解決好城市房屋征收估價(jià)中的要點(diǎn)和難點(diǎn)。城市房屋征收估價(jià)工作，要讓老百姓放心和認(rèn)可；要讓監(jiān)督、審計(jì)部門放心和認(rèn)可；要在法律上無瑕疵；要為城市發(fā)展和經(jīng)濟(jì)建設(shè)做貢獻(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》;

[2]《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》-國(guó)務(wù)院令第590號(hào);

[3]關(guān)于印發(fā)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》的通知-建房[2011]77號(hào);

[4]《湖南省實(shí)施〈國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例〉辦法》-湖南省人民政府令第268號(hào);

[5]《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》-GB/T50291-2015;

[6] 《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償?shù)湫桶咐齾R編》-2017年4月；

 

來源：湖南中信發(fā)房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 張延榆 盛海建 陳玲