7月29日，2021年度湖南省房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展高峰論壇將在長沙現(xiàn)代凱萊大酒店隆重舉辦。易居（中國）企業(yè)集團?克而瑞湘皖區(qū)域總經(jīng)理兼創(chuàng)新事業(yè)部總經(jīng)理，企業(yè)高級合伙人王新科在會上對湖南今年上半年樓市進行了分析解讀。

 

      會上，王新科將上半年長沙樓市分為四大部分進行詳細解讀，具體分為樓市大事件之?dāng)?shù)說雙集中、大背景之縱觀全國背景、大格局之解析湖南格局以及大長沙之點面長沙環(huán)境。分別針對全國集中供地后各房企表現(xiàn)，全國政策壓力對樓市作用，湖南樓市表現(xiàn)以及長沙重大事件表象下的內(nèi)在邏輯。

 

樓市大事件之?dāng)?shù)說雙集中：政府將推地質(zhì)量高，房企投資壓力增大

 

      土地進入供給側(cè)改革，22城試點“土地兩集中”政策，中央對土地要素實施精準(zhǔn)監(jiān)管；地方從土地端設(shè)置金融、住房租賃等要求，且出讓條件趨向精細化，實施“一城一策”甚至“一地一策”，城市熱度和成交地塊柵格平均得分未有明顯正相關(guān)性，熱度主要還是和城市基本面相關(guān)。

 

      品牌房企拿地越發(fā)謹慎，對土地質(zhì)素要求漸高，拿地關(guān)注基礎(chǔ)能級較高、有流速保證、競爭不激烈、配套好、房地價差能保證的區(qū)域，對于未來規(guī)劃未兌現(xiàn)的潛力區(qū)域關(guān)注不多。

 

      王新科認為：雙集中供地下未來政府將推地質(zhì)量高，限地價穩(wěn)定價格，而房企則投資壓力增大。未來如何有效評估土地價值或為最大的制約條件。

 

大背景之縱觀全國背景：行業(yè)邁入無增長時代，國央企發(fā)展駛?cè)肟燔嚨?/span>

 

      2021年上半年中央表態(tài)可以明確兩個側(cè)重，即加快發(fā)展保障性租賃住房及房地產(chǎn)金融審慎管理制度的實施。上半年銷售增長雖高，但熱點城市因城施策，一二線此消彼長,下半年增長動能轉(zhuǎn)弱。

 

      王新科認為：在全國宏觀環(huán)境和政策背景下，行業(yè)邁入無增長時代，下半年增長動能減緩，同時企業(yè)加速去杠桿，國央企發(fā)展駛?cè)肟燔嚨馈?/span>

 

大格局之解析湖南格局：合理價差梯度成型下 ,環(huán)長沙都市圈存潮汐式發(fā)展機遇

 

      2021年湖南土地市場呈現(xiàn)低價高容的狀態(tài)，土地市場理性有序，樓面價穩(wěn)步提升；城市端看，雙集中節(jié)點下熱度聚焦長沙，地州市相對冷清，房企也開始由地級市向長沙轉(zhuǎn)移。另一方面，長沙和地級市價差逐步拉大，合理價差促虹吸放緩，湘西南區(qū)域市場份額普漲。

 

      王新科認為：合理價差梯度初步成型 ,長沙虹吸效應(yīng)減緩，同時雙集中節(jié)點型吸附投資熱度聚焦長沙。下半年環(huán)長沙都市圈存潮汐式發(fā)展機遇，但控結(jié)構(gòu)性存量風(fēng)險仍為地州市依然為首要目標(biāo)。

 

大長沙之點面長沙環(huán)境：供地結(jié)構(gòu)釋放樓市品質(zhì)，市場機制規(guī)范推動區(qū)域擴張

 

      最后，王新科通過長沙上半年14大重點事件的表現(xiàn)分析了其內(nèi)在邏輯。

 

      事件一:  千萬級人口城市突破：長沙人口暴增是經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)、教育、交通等多種因素形成的結(jié)果。

 

      事件二：史上最強五一黃金周：互聯(lián)網(wǎng)時代，流量至上；長沙三大網(wǎng)紅IP，文娛、網(wǎng)紅、夜市，助力長沙打造旅游新增長極。

 

      事件三：九區(qū)縣整體房價首次破萬：限價提升疊加精裝松動實現(xiàn)房價穩(wěn)步增長，熱點板塊加速向三環(huán)外外溢傳導(dǎo)。

 

      王新科認為，長沙在全國城市占位持續(xù)提升，人口持續(xù)吸附強力支撐樓市量價穩(wěn)定增長，供地結(jié)構(gòu)釋放樓市品質(zhì)發(fā)展信號，市場機制規(guī)范推動區(qū)域擴張紅利加速兌現(xiàn)。