發(fā)展住房租賃市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)的需求
一、住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展
1978年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)歷了起步-調(diào)整-穩(wěn)定發(fā)展-調(diào)控階段。以成都市為例，2017年出臺(tái)多項(xiàng)“限購(gòu)令”政策，以抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)。同時(shí)在現(xiàn)階段，為解決滿足流動(dòng)人口需求，加快房產(chǎn)“去庫(kù)存”，抑制房地產(chǎn)泡沫，加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，政府提出培育和規(guī)范住房租賃市場(chǎng)，引導(dǎo)住房合理消費(fèi)。
住房租賃在國(guó)外已發(fā)展成熟，我國(guó)于2000年已提出發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，但是由于住房制度以及消費(fèi)觀念的不同，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)自2000年的《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整住房租賃市場(chǎng)稅收政策的通知》提出以來(lái)，仍然處于起步階段。近年來(lái)，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快城市住房壓力不斷增加，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)刻不容緩，相繼出臺(tái)以下多項(xiàng)政策。
2016年《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2016〕39號(hào)），延續(xù)了新型城鎮(zhèn)化和建立、完善購(gòu)租并舉之租房制度的政策框架，將住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展視作推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革重點(diǎn)任務(wù)之有序化解商品房庫(kù)存的重要手段。
2017年7月20日，住建部、國(guó)家發(fā)改委等九部委下發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》（建房[2017]153號(hào)），選取了廣州、深圳、南京、杭州、成都等12個(gè)城市，首批開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)。
2017年8月3日，成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局發(fā)布《關(guān)于創(chuàng)新要素供給培育產(chǎn)業(yè)生態(tài)提升國(guó)家中心城市產(chǎn)業(yè)能級(jí)的人才安居工程實(shí)施細(xì)則》，其中，最引人注目的政策是“租住由政府提供的人才公寓滿5年后，可申請(qǐng)按入住時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買”。
2017年8月4日，成都市政府辦公廳發(fā)布《成都市開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)工作的實(shí)施方案》，全面開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)工作，鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)。
2017年8月28日，國(guó)土資源部確定將在北京、上海、杭州、成都等13個(gè)城市開(kāi)展試點(diǎn)，利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房。
成都市9月土地拍賣市場(chǎng)中的人才公寓用地和競(jìng)自持政策，從土拍環(huán)節(jié)用實(shí)際行動(dòng)響應(yīng)號(hào)召，杭州市住房租賃監(jiān)管平臺(tái)于9月29日上線等種種跡象表明住房供應(yīng)已從“重售輕租”轉(zhuǎn)向“租購(gòu)并舉”，推進(jìn)房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革和租賃住房市場(chǎng)發(fā)展。
二、REITs與住房租賃市場(chǎng)
REITs即房地產(chǎn)信托投資基金(Real Estate Investment Trust)實(shí)際上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過(guò)發(fā)行基金單位，集合公眾投資者資金，進(jìn)行投資組合，在有效降低風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，通過(guò)將投資綜合收益按比例分配給投資者，從而使投資者獲取穩(wěn)定投資收益的一種基金，是房地產(chǎn)證券化的重要手段。
中國(guó)租賃市場(chǎng)發(fā)展滯后的重要原因在于，與產(chǎn)業(yè)化的商品房市場(chǎng)相比，租賃市場(chǎng)對(duì)于資本的吸引力不足。不管是企業(yè)拿地自持開(kāi)發(fā)建設(shè)租賃住房，或是購(gòu)買存量商品房改造經(jīng)營(yíng)，初期都需要龐大的資金投入。并且與傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)-銷售模式相比，出租經(jīng)營(yíng)模式的投資回收期限更長(zhǎng)，因此，已不適用傳統(tǒng)的銀行等金融機(jī)構(gòu)的抵押貸款作為開(kāi)發(fā)資金的主要來(lái)源。
住房租賃的發(fā)展需要更加有效的融資和稅收體系來(lái)推動(dòng)，盡管如今政府在稅收、產(chǎn)業(yè)政策等方面提供了政策支持，但在資金需求上仍受財(cái)力不足、融資渠道不暢、資本市場(chǎng)尚不完善、相關(guān)制度不健全等障礙制約。
政府為了更好的引入社會(huì)資本參與住房租賃建設(shè)，明確表示支持金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新針對(duì)住房租賃項(xiàng)目的金融產(chǎn)品和服務(wù)，結(jié)合國(guó)外成功經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)信托投資基金將可能成為住房租賃發(fā)展的有效的金融支持，住房租賃市場(chǎng)的推動(dòng)也為房地產(chǎn)信托投資基金帶來(lái)了發(fā)展的契機(jī)。
三、發(fā)展住房租賃市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要
房地產(chǎn)估價(jià)有助于為租賃市場(chǎng)建立完善的數(shù)據(jù)信息，為稅收環(huán)節(jié)及監(jiān)管機(jī)構(gòu)提供依據(jù)，同時(shí)，隨著租購(gòu)?fù)瑱?quán)的實(shí)現(xiàn)，住房租賃備案系統(tǒng)的完善，為保證雙方利益，交易時(shí)需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)。
在房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)，不僅需要對(duì)租金進(jìn)行評(píng)估，而且租賃期間的租金調(diào)整，續(xù)租時(shí)重新確定租金水平的確定都需要房地產(chǎn)估價(jià)為交易雙方提供參考依據(jù)。
其中，成都市人才安居實(shí)施細(xì)則中提出，符合《成都市急需緊缺人才和高端人才目錄》中A、B、C、D類標(biāo)準(zhǔn)人才可申請(qǐng)租住由政府提供的人才公寓。租期為5年，租金標(biāo)準(zhǔn)由各區(qū)（市）縣政府（管委會(huì)）根據(jù)人才和項(xiàng)目情況，按照市場(chǎng)租金的一定比例確定。租住由政府提供的人才公寓滿5年后可申請(qǐng)按入住時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買，購(gòu)房后5年內(nèi)不得出售。其中首次承租時(shí)市場(chǎng)租金的確定需要房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估，租賃期滿購(gòu)買時(shí)需要房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)人才公寓市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，并且是在未來(lái)某一時(shí)點(diǎn)評(píng)估過(guò)去某一時(shí)點(diǎn)（5年前）的價(jià)值的追溯性價(jià)值評(píng)估。因此，在可能的情況下，應(yīng)在人才公寓入市時(shí)積極收集市場(chǎng)資料，做好市場(chǎng)調(diào)查，建立信息數(shù)據(jù)庫(kù)以備未來(lái)評(píng)估需要。
企業(yè)購(gòu)買符合作為租賃住房或者政策允許經(jīng)過(guò)改造符合租賃住房條件的存量商品房經(jīng)營(yíng)租賃住房的，交易時(shí)需要房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估投資價(jià)值。并且依據(jù)企業(yè)的必要投資回報(bào)率來(lái)作為收益法測(cè)算的參數(shù)，收益法的市場(chǎng)租金需要根據(jù)同類租賃住房的租金進(jìn)行修正確定，同時(shí)，出租經(jīng)營(yíng)費(fèi)用依據(jù)企業(yè)自身情況確定，以此來(lái)測(cè)算投資價(jià)值。
政府出讓土地中的租賃住房用地的評(píng)估，房地產(chǎn)企業(yè)可行性研究報(bào)告等，需要房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具評(píng)估報(bào)告。
四、租賃住房估價(jià)思路
租賃住房涉及房地產(chǎn)估價(jià)首先關(guān)注權(quán)益狀況，分析收益法、比較法、成本法的適用性。收益法測(cè)算重點(diǎn)關(guān)注未來(lái)租金的確定，有無(wú)稅收優(yōu)惠，增長(zhǎng)率及報(bào)酬率的確定。在為經(jīng)營(yíng)企業(yè)確定租金提供參考依據(jù)的租金評(píng)估中，區(qū)位、裝修、管理品質(zhì)、居住環(huán)境、配套設(shè)施等對(duì)租金的影響程度外，在租購(gòu)?fù)瑱?quán)這一概念提出后，需關(guān)注學(xué)位、戶籍等權(quán)利狀況，分析各個(gè)因素對(duì)租金的影響，最終做出客觀合理的判斷。
五、REITs與房地產(chǎn)估價(jià)
REITs的發(fā)展離不開(kāi)房地產(chǎn)評(píng)估，房地產(chǎn)評(píng)估是REITs的定價(jià)基礎(chǔ)，在REITs的募集階段，為企業(yè)評(píng)估測(cè)算資金量，選擇籌資工具，測(cè)算物業(yè)收益；房地產(chǎn)投資信托的上市準(zhǔn)備需要對(duì)標(biāo)的物業(yè)背景研究、現(xiàn)狀評(píng)估及未來(lái)預(yù)測(cè)，并且對(duì)影響物業(yè)的各項(xiàng)宏觀因素、經(jīng)濟(jì)因素及行業(yè)政策進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)，形成前期分析報(bào)告，為投資決策提供依據(jù)。在運(yùn)作階段，所籌資金已投入房地產(chǎn)市場(chǎng)，此時(shí)需要對(duì)所投物業(yè)進(jìn)行評(píng)估，以確定相應(yīng)的回報(bào)。綜上，服務(wù)于REITs的房地產(chǎn)估價(jià)主要分為三個(gè)部分：房地產(chǎn)狀況評(píng)價(jià)、市場(chǎng)分析、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估。其本質(zhì)上與傳統(tǒng)評(píng)估報(bào)告內(nèi)容是一致的，但在內(nèi)容分析的深入度上有更高的要求，需要針對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行深入的分析測(cè)算，為投資決策提供參考依據(jù)。這也符合房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)往咨詢業(yè)務(wù)發(fā)展的需求，即不僅僅是為交易或者進(jìn)行金融活動(dòng)的需要而評(píng)估，而是為企業(yè)內(nèi)部需要，同時(shí)，在開(kāi)展此類評(píng)估業(yè)務(wù)的同時(shí)，也可從房地產(chǎn)等企業(yè)獲得較為可靠的一手資料，從而輔助評(píng)估業(yè)務(wù)的開(kāi)展。
當(dāng)然，新的機(jī)遇必然伴隨著新的挑戰(zhàn)，隨著新型業(yè)務(wù)的出現(xiàn)，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)人員來(lái)說(shuō)除了在房地產(chǎn)估價(jià)及相關(guān)的建筑、物業(yè)管理方面要達(dá)到高水平的專業(yè)要求外，還需要具備一定的綜合能力，尤其與REITs發(fā)展密切相關(guān)的金融、財(cái)務(wù)、審計(jì)、法律甚至房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃等知識(shí)。因此，我們作為從業(yè)人員，唯有不斷的學(xué)習(xí)，以適應(yīng)新形式的發(fā)展。
六、結(jié)語(yǔ)
至今為止，我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)多服務(wù)于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中，近年不斷提出擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍、尋找適應(yīng)新形式新環(huán)境下的發(fā)展模式。在當(dāng)今社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大環(huán)境下，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)投身變革之中，毫無(wú)疑問(wèn)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)和城市發(fā)展乃至國(guó)民經(jīng)濟(jì)有著重要意義，它對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格、維護(hù)社會(huì)和諧具有重大影響。而房地產(chǎn)估價(jià)作為維持房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定發(fā)展的重要工具，面對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)估價(jià)在住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的各個(gè)階段中的作用提出思考，筆者就自己的認(rèn)知發(fā)表相關(guān)看法，以期待引起大家的探討和思考。
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