房地產(chǎn)行業(yè)和開(kāi)發(fā)商從來(lái)沒(méi)有像今年一樣，對(duì)轉(zhuǎn)型和運(yùn)營(yíng)達(dá)成高度一致。房企開(kāi)始尋求角色轉(zhuǎn)變，看來(lái)是真的變天了。

房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的“晴雨表”，因關(guān)乎國(guó)計(jì)民生與百姓福祉而歷來(lái)受到各方關(guān)注。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，去年跌宕起伏、過(guò)山車般的行情讓業(yè)內(nèi)驚嘆不已。

今年的樓市調(diào)控政策，無(wú)論是調(diào)控力度之大，還是調(diào)控范圍之廣，或是調(diào)控手段的多樣化均前所未有。

中國(guó)樓市經(jīng)歷過(guò)往日的門庭若市，到如今的門可羅雀。正如華安基金首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家林采宜形容當(dāng)下的傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù):“站在喜馬拉雅山上， 往哪個(gè)方向走都是下坡路?！?/SPAN>

可見(jiàn)，房企轉(zhuǎn)型升級(jí)早已大勢(shì)所趨，行業(yè)洗牌也不可避免。

 

尋找新風(fēng)向

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)白銀時(shí)代的到來(lái)，房企紛紛做出改變和調(diào)整，房企轉(zhuǎn)型已經(jīng)迫在眉睫。在經(jīng)濟(jì)去杠桿的大背景下，房企融資渠道收緊、海外投資受限，房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制呼之欲出。近年來(lái)，各大房企紛紛提出“城市運(yùn)營(yíng)商”、“城市配套服務(wù)商”等概念，謀求多元化發(fā)展。

城市更新、租賃公寓、健康養(yǎng)老、物流地產(chǎn)以及家裝等領(lǐng)域，均成為房企轉(zhuǎn)型的主要方向。而曾經(jīng)一度被視為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈“雞肋”的物業(yè)管理，隨著房企開(kāi)始從單純的地產(chǎn)商向“房地產(chǎn)+服務(wù)”轉(zhuǎn)型，重新被“委以重任”，成為塑造地產(chǎn)商品牌、提升房子附加值、培育新增長(zhǎng)點(diǎn)的關(guān)鍵。

在眾多承壓求變、主動(dòng)轉(zhuǎn)型的房企中，一部分房企將轉(zhuǎn)型“風(fēng)向”側(cè)重于—— 特色小鎮(zhèn)和城市更新。

“城市的產(chǎn)業(yè)多樣化、功能外溢化，為房地產(chǎn)行業(yè)提供了新的發(fā)展機(jī)會(huì)。而所有的城市更新、特色小鎮(zhèn)本質(zhì)上都是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)，運(yùn)營(yíng)的本質(zhì)則是資產(chǎn)管理和服務(wù)。”住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌在此前受訪時(shí)的一番話，點(diǎn)出了城市更新、特色小鎮(zhèn)所面臨的歷史性機(jī)遇。

據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2016年底我國(guó)常住人口的城鎮(zhèn)化率為57.35%，戶籍人口的城鎮(zhèn)化率為41 .2%，規(guī)劃到2020年要分別達(dá)到60%和45%。

在高地價(jià)的盛宴背后，一線城市稀缺的土地供應(yīng)量已經(jīng)不能滿足一眾房企的開(kāi)發(fā)欲望和生存發(fā)展，于是乎特色小鎮(zhèn)也將成為房地產(chǎn)企業(yè)的新發(fā)展舞臺(tái)。在市場(chǎng)的大浪淘沙中，碧桂園、華夏幸福、華僑城、綠城等一批領(lǐng)先房企，早已將觸角伸向“特色小鎮(zhèn)”這一領(lǐng)域，期望用“造城計(jì)劃”在市場(chǎng)上分得一杯羹。

據(jù)悉，成功轉(zhuǎn)型為城市綜合運(yùn)營(yíng)商的深圳老牌房企星河控股，這兩年更是加速布局產(chǎn)業(yè)，打造產(chǎn)融聯(lián)盟新城、雙創(chuàng)社區(qū)、特色小鎮(zhèn)三條重要產(chǎn)品線。去年，星河產(chǎn)業(yè)就中山科技商貿(mào)小鎮(zhèn)、惠州星河智谷山海灣、東莞黃江互聯(lián)網(wǎng)小鎮(zhèn)與當(dāng)?shù)卣炇鸷献鏖_(kāi)發(fā)協(xié)議。而這些，都只是此輪“特色小鎮(zhèn)”轉(zhuǎn)型潮中的一個(gè)縮影。

 

下半場(chǎng)的眾生相

得益于過(guò)去兩年滾燙的樓市，2017年上半年，多數(shù)房企取得了歷史上銷售業(yè)績(jī)及利潤(rùn)上漲最為兇猛的“成績(jī)單”。但從銷售數(shù)據(jù)來(lái)看，包括恒大、碧桂園、萬(wàn)科、綠城在內(nèi)的多家房企，7、8月份明顯回落。與此同時(shí)，各種融資渠道壓力及資金鏈的風(fēng)險(xiǎn)逐漸積累，從資金及銷售等方面看，2017年二季度末房企市場(chǎng)逐漸疲軟，而2018年上半年房企的風(fēng)險(xiǎn)可能進(jìn)一步加大。

在此環(huán)境下，也讓房企轉(zhuǎn)型的路徑更加明晰。在房企轉(zhuǎn)型中，有的堅(jiān)定“瘦身”、有的努力“抱團(tuán)”。一路走來(lái)，房企們的步伐雖然蹣跚但卻堅(jiān)定。眾所周知，過(guò)往的萬(wàn)達(dá)，是重資產(chǎn)的代表。這個(gè)全球領(lǐng)先的不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)，2015年持有物業(yè)面積能做到世界規(guī)模最大。圍繞不動(dòng)產(chǎn)的發(fā)展，萬(wàn)達(dá)也延伸到其他許多產(chǎn)業(yè)。但自2015年4月，萬(wàn)達(dá)董事長(zhǎng)王健林在深交所的一次演講中首次提出萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略后，一切就注定了萬(wàn)達(dá)的“華麗轉(zhuǎn)身”。再到萬(wàn)達(dá)將萬(wàn)達(dá)商業(yè)旗下77家城市酒店以199.06億元拋售給富力地產(chǎn)，13個(gè)文旅項(xiàng)目91%的股權(quán)則以438.44億元轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)中國(guó)。此舉一出，立即引發(fā)軒然大波， 王健林向媒體表示，轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目能大幅降低萬(wàn)達(dá)商業(yè)的負(fù)債，并進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)。

在萬(wàn)達(dá)“轉(zhuǎn)身”之后，可能代表著相當(dāng)一批實(shí)力房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型方向。部分房企“輕資產(chǎn)”的布局越發(fā)深入。7月份，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹宣布啟動(dòng)光華路SOHO2、凌空SOHO兩個(gè)項(xiàng)目的整售，隨后月底又整售SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)。而不久前，上海虹口SOHO也被出售，加上SOHO中國(guó)自2014年以來(lái)相繼拋售的物業(yè)，總數(shù)相當(dāng)可觀?！案?jìng)買規(guī)則的改變，自持壓力的增加，傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)銷售模式面臨挑戰(zhàn)，租售并舉的導(dǎo)向，逐步在城市規(guī)劃、土地競(jìng)買、財(cái)政稅收等領(lǐng)域落地。根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家的一些經(jīng)驗(yàn)，最有可能替代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的就是資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商和房地產(chǎn)基金機(jī)構(gòu)。”

近期，保利地產(chǎn)集團(tuán)副總經(jīng)理余英公開(kāi)發(fā)出上述這番話，也從一個(gè)側(cè)面說(shuō)明，以往依賴重資產(chǎn)高杠桿的商業(yè)模式正在被顛覆，更高收益、更低風(fēng)險(xiǎn)的輕資產(chǎn)模式，正在成為白銀時(shí)代房地產(chǎn)企業(yè)打破僵局的“武器”。

在樓市調(diào)控持續(xù)加壓的情況下，房地產(chǎn)也進(jìn)入深度調(diào)整期，房企之間的競(jìng)爭(zhēng)將更加慘烈，一大批中小型房企將被迫轉(zhuǎn)型或退出歷史舞臺(tái)，并購(gòu)規(guī)模還將會(huì)持續(xù)擴(kuò)大。去年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)兼并重組事件頻繁發(fā)生，以吸引各界眼球的萬(wàn)科股權(quán)之爭(zhēng)為代表。

據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的一份報(bào)告顯示，2016年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)境內(nèi)外完成并購(gòu)案例197 起，涉及金額4014億元人民幣，房企兼并重組數(shù)量和規(guī)模快速上升。包括恒大、融創(chuàng)和陽(yáng)光城等在內(nèi)的知名房企并購(gòu)動(dòng)作頻頻。

即將面臨銀行資金“斷奶”的本地中小開(kāi)發(fā)企業(yè)更是前途未卜。在眾多“出路”之中，并購(gòu)已然成為多數(shù)房企的選擇。近來(lái)，越來(lái)越多的跡象表明，中小房企正在被大的地產(chǎn)公司并購(gòu)，甚至是退出房地產(chǎn)業(yè)，多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為今年這一形勢(shì)將會(huì)加劇。除獲取土地難度增加之外，監(jiān)管層對(duì)資金的收

緊也加快著中小企業(yè)的轉(zhuǎn)型和退出，監(jiān)管層此前對(duì)房企公司債發(fā)行門檻標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整則是最好的例證。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，無(wú)論是央企還是民企，通過(guò)并購(gòu)可以提高企業(yè)效率，優(yōu)化資源配置以及降低拿地風(fēng)險(xiǎn)等，后續(xù)還會(huì)有房企模仿這種做法。股權(quán)較為分散、總市值不高、土地儲(chǔ)備優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)公司容易成為資本搶籌的對(duì)象。

據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2016年在優(yōu)質(zhì)資源稀缺與資金寬松的影響下，房地產(chǎn)并購(gòu)也愈演愈烈。其中，大型企業(yè)特別是百億銷售額房企憑借規(guī)模、資金優(yōu)勢(shì)成為房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)的主力軍，年內(nèi)僅銷售額300億元以上的房企已完成及正在進(jìn)行中的并購(gòu)案例已近100起，占行業(yè)并購(gòu)數(shù)量的七成以上。與此同時(shí)，競(jìng)爭(zhēng)壓力加劇，資源爭(zhēng)奪戰(zhàn)升級(jí)，“大魚(yú)吃小魚(yú)”常態(tài)化，資源整合能力成企業(yè)決勝關(guān)鍵，也影響行業(yè)格局重塑。此外，土地供給收緊疊加樓市區(qū)際分化，催生了房企通過(guò)并購(gòu)方式以較低的成本擴(kuò)充一二線城市優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備的動(dòng)機(jī)。

若參照美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，美國(guó)住宅市場(chǎng)集中度主要是通過(guò)并購(gòu)融合的方式提升。在1995年至2009年期間， 萊納房產(chǎn)、普爾特集團(tuán)和D.R.Horton 三大開(kāi)發(fā)商共進(jìn)行了超過(guò)45次并購(gòu)。其實(shí)，央企間并購(gòu)整合早已是大趨勢(shì)。除了保利和中航，還有中海地產(chǎn)對(duì)中信地產(chǎn)的整合。未來(lái)大房企之間的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，如何去收購(gòu)兼并，或?qū)⒊蔀榉科蠼窬中碌目袋c(diǎn)。在這輪房企大洗牌中，究竟誰(shuí)能笑到最后，誰(shuí)會(huì)成為“新老大”，仍需拭目以待。