香港擁有一個高度發(fā)達的房地產(chǎn)市場，為市民提供了比較高質(zhì)量的私人住房，也吸引全球投資者到港置業(yè);另外，特區(qū)政府也通過建設(shè)大量公屋、居屋，為中低收入市民提供廉價住房。

　　可以說，市場和政府在提供居民住宅上合理分工，為香港經(jīng)濟的長期繁榮和社會穩(wěn)定奠定了堅實基礎(chǔ)。但是，過去幾年房價上漲過快，中產(chǎn)階層生存空間受到嚴重擠壓;高房價也推高了實體經(jīng)濟運營成本，損害香港經(jīng)濟競爭力。這些問題和內(nèi)地一線城市的狀況非常類似。

　　本文分析香港房地產(chǎn)的幾個主要特征：住宅供給和房屋租賃市場，希望這些經(jīng)驗可以為內(nèi)地進一步發(fā)展完善房地產(chǎn)市場、構(gòu)建樓市長效機制有所借鑒。

　　供給是房地產(chǎn)市場主要矛盾香港的房價屬于世界房價中最昂貴之一，房價收入比高達 18，而國際上一般認為這個比率在 6 以內(nèi)比較合理。

　　從經(jīng)濟學看，房價由供給和需求共同決定。供給彈性越低，需求上升會造成更多價格上漲。香港特區(qū)政府的《長遠房屋策略》根據(jù)人口變化和房屋老化等測算住房供應(yīng)需求，預(yù)計在 2017、2018 年到 2026、2027 年十年間，住房需求將達到 46 萬個單位，政府供應(yīng)目標為 28 萬個公營房屋單位(包括 20 萬個公屋單位，8 萬個資助出售單位)，以及 18 萬個私營房屋單位。

　　目前為止，根據(jù)已有土地，香港特區(qū)政府規(guī)劃了未來 10 年的 23.6 萬個公營房屋單位和未來 3-4 年的 9.4萬個私營單位，離目標尚有較大距離。雖然香港整體土地資源較為豐富，有許多農(nóng)地和郊野公園可以發(fā)展住宅項目，政府也可以填海造地，但是這些措施都受到政治團體、環(huán)保組織和法律等約束，難以順利推行。舊屋收購重建，也因為需要 80% 以上住戶同意而進展緩慢。住宅供應(yīng)不足，缺少彈性，使得房價很容易因為需求上升而快速上漲。

　　許多國家都努力根據(jù)需求變化來匹配供給土地，通過各種辦法合理提供居民住房，平抑房價。德國政府在提供居民住宅方面，是個比較成功的例子。在德國，如果法律沒有明文禁止，個人或者公司就有權(quán)利在其擁有的土地上開發(fā)房地產(chǎn)，這使得住房供應(yīng)可以很好地反映市場需求。

　　德國政府還制定了一個對住宅建設(shè)的補貼計劃：該計劃在實施的第一個十年里，就提供了超過 350 萬套住房，占該時期德國新建住房的 55%。

　　德國成為主要發(fā)達國家中居民住房壓力最小的國家之一。新加坡是另外一個典范：85% 的人口住在政府提供的組屋里，基本實現(xiàn)了“居者有其屋”的目標。

　　在內(nèi)地一線城市，面臨著和香港同樣嚴峻的挑戰(zhàn)：外來人口不斷涌入，但是可供開發(fā)住宅的土地越來越少。不斷上漲的房價，給居民住房帶來巨大的壓力：在我國大部分城市，房價收入比已經(jīng)超過 10，在北京、上海和深圳等核心城市，房價收入比更是超過 20-30.

　　目前一線城市已經(jīng)開始主動將一些產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到郊區(qū)或者其他城市，這一定程度緩解了城市人口增長和土地資源不足的矛盾。另外，一些城市也在加快建設(shè)保障房，為低收入居民提供住房。但是，保障房的建設(shè)，在增加住宅供應(yīng)的同時也減少了城市可供開發(fā)土地，不一定能緩和高房價。在另一些城市，政府限制地價，這對改變房價預(yù)期有一定作用，但是長期看更可能使利潤轉(zhuǎn)移到開發(fā)商。解決一線城市住房緊張、房價高企的問題，主要還是要從挖掘土地供給和提高土地利用效率入手。

　　房屋租賃市場是關(guān)鍵一環(huán)房屋租賃市場是房地產(chǎn)市場關(guān)鍵的一個環(huán)節(jié)。買賣住房其實是一種投資行為，反映買賣雙方對未來房屋資產(chǎn)價格的預(yù)期;而房屋租賃是一種消費行為，反映租房者收入水平和出租者的成本。一個良好的房屋租賃市場，是住房買賣市場健康發(fā)展的基礎(chǔ)：因為未來房租收益，決定了當下的房價。當房價高過未來房租收益，市場會增加供給;反之，會減少供給。

　　但是，如果土地供給有限，住宅開發(fā)難度大，高房價反而可能誘發(fā)投機，使得房價進一步上漲，惡性循環(huán)，房價不斷偏離基本面，呈泡沫化發(fā)展。

　　香港的房屋租賃市場比較發(fā)達，房屋空置率極低。香港的房屋租金收益率最近幾年由于房價上漲不斷下降，目前在 2%-3% 左右，這和新加坡 2.5% 相當。但是低于倫敦的 3%，日本的 3%-5%，美國的 5%。這顯示出香港房價偏離了基本面，對投資者有警示作用。租金和房價偏離，一定程度上牽制香港房價進一步上漲。香港的房屋租賃市場高度分散，供應(yīng)主要由個人投資者提供，且分散在不同居民住宅樓;香港房屋租賃中介遍布大街小巷，中介人員專注于自己熟悉片區(qū)的房屋，是連接房東和租客的紐帶。這種房屋租賃市場，比較適合人口密集的大城市，對內(nèi)地一線城市很有借鑒意義。

　　德國在房屋租賃市場對租戶利益的保護，也是可供借鑒的經(jīng)驗。德國的租約一般沒有期限，房東只有在少數(shù)情況下可以趕走租客，政府更是嚴格限制房東漲租。這使得德國 8000萬人口中有超過一半住在出租房中，平均租房期超過 10 年。相比之下，我國香港地區(qū)的租約一般只有兩年，而且房東可以在第二年漲租。

　　可見，德國對房屋買賣市場和租賃市場的有效調(diào)節(jié)，實現(xiàn)了在這個歐洲經(jīng)濟實力最強勁的國家里房價和租金的平穩(wěn)。

　　內(nèi)地一線城市的租金收益比比香港更低，在 2% 左右。租金收益低，管理成本高，使得房屋大量空置，進一步推高了房價。在大城市發(fā)展一個良好的房屋租賃市場，已刻不容緩。

　　政府或可以考慮盡快推出房地產(chǎn)稅等增加空置房持有成本的措施，促使空置房進入市場。

　　另外，政府可以建立一個專門管理房屋租賃市場的部門，溝通出租者和住房者，保障雙方合法權(quán)益。把囤積的存量房子運轉(zhuǎn)起來，在土地供給不足的情況下，可以起到緩解住房供需矛盾。

　　綜上所述，住房是最特殊、最關(guān)鍵的商品之一，住房市場根據(jù)區(qū)域特點和政府政策意圖不同，在不同地方發(fā)展出不同特征。在努力發(fā)展市場化住宅市場的同時，各國政府普遍對住房供給積極干預(yù)——合理干預(yù)的基礎(chǔ)在于政府直接影響土地供應(yīng)以及住宅具有的社會屬性。

　　我國政府已經(jīng)明確“房子是用來住的、不是用來炒的”這個定位，未來政策重點或從發(fā)展市場化的私人住宅市場更多地轉(zhuǎn)向解決居民住宅需求上，著重建設(shè)保障房和發(fā)展房屋租賃市場。我國香港地區(qū)和各國在這些方面成功和失敗的案例，是構(gòu)建我國樓市長效機制可供吸取的寶貴經(jīng)驗。