自“520新政”落地一月后，長(zhǎng)沙樓市發(fā)生了連鎖反應(yīng)：從新房成交量的斷崖式下跌，到二手房市場(chǎng)閉店潮的涌現(xiàn)；從商住市場(chǎng)交易的量?jī)r(jià)齊升，再到購(gòu)房者心理預(yù)期、開(kāi)發(fā)商的戰(zhàn)略布局、營(yíng)銷(xiāo)手法的變化等，房地產(chǎn)的多個(gè)市場(chǎng)層面都在悄然發(fā)生變化。
　　
　　“買(mǎi)房嗎？洋湖現(xiàn)在又有房賣(mài)了！你想買(mǎi)什么樣的戶型，我這都有！”6月27日，在北大資源理想家園售樓中心前面，一位中年男子拉住記者說(shuō)，現(xiàn)在該片區(qū)又有房子賣(mài)了，而且部分樓盤(pán)的均價(jià)出現(xiàn)了小幅松動(dòng)。
　　
　　自“520新政”落地一月后，長(zhǎng)沙樓市發(fā)生了連鎖反應(yīng)：從新房成交量的斷崖式下跌，到二手房市場(chǎng)閉店潮的涌現(xiàn)；從商住市場(chǎng)交易的量?jī)r(jià)齊升，再到購(gòu)房者心理預(yù)期、開(kāi)發(fā)商的戰(zhàn)略布局、營(yíng)銷(xiāo)手法的變化等，房地產(chǎn)的多個(gè)市場(chǎng)層面都在悄然發(fā)生變化。
　　
　　變化1
　　
　　客戶來(lái)訪量降低
　　
　　剛需者占主導(dǎo)
　　
　　“新政下來(lái)后，有購(gòu)房資格的人直接減半，不少樓盤(pán)房?jī)r(jià)都下調(diào)了。”陳先生從深圳回長(zhǎng)沙剛滿1年，想趁著限購(gòu)時(shí)期入手一套房子，“去年底，我們就看中了瀏陽(yáng)河附近一套99m2的三居室，當(dāng)時(shí)精裝修的價(jià)格為1.3萬(wàn)元左右，現(xiàn)在降到了1.1萬(wàn)元，正是入市的好時(shí)機(jī)?！?br>　　
　　其實(shí)，與新政之前相比，購(gòu)房者的心理也發(fā)生了變化，不少市民都陷入觀望。據(jù)0731地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)新建商品住宅累計(jì)網(wǎng)簽71.92萬(wàn)m2，同比減少50.1%，環(huán)比下降10.56%。除了成交量走低，客戶來(lái)訪量也直線下降。數(shù)據(jù)顯示，6月18日-24日，長(zhǎng)沙項(xiàng)目來(lái)訪指數(shù)環(huán)比下跌14%，依然明顯低于今年平均水平。
　　
　　“這么低的價(jià)格以后不再有了，這邊地價(jià)都賣(mài)到了8000元/m2，房?jī)r(jià)9000元/m2，真的太難得！”中海國(guó)際社區(qū)的銷(xiāo)售李小姐感慨說(shuō)，現(xiàn)在政府限價(jià)，均價(jià)在1萬(wàn)元以上的每天只能網(wǎng)簽1套，均價(jià)1萬(wàn)元以下每天才能網(wǎng)簽3套，“以前都是開(kāi)盤(pán)即售罄，但26日推出240多戶新房源，還剩下近一半左右?！?br>　　
　　6月27日，記者走訪了多個(gè)樓盤(pán)發(fā)現(xiàn)，自從“520”后，不少項(xiàng)目的咨詢、到訪和成交量都較之前有明顯下滑?！靶抡?，客戶群從之前的投資型追漲的客戶群，轉(zhuǎn)為了以剛需為主導(dǎo)的客戶群，因此性價(jià)比高的剛需房源銷(xiāo)量較好?！崩蕽禺a(chǎn)總經(jīng)理黃耿文認(rèn)為，新房市場(chǎng)發(fā)生了顯著變化，來(lái)訪量也僅為今年平均水平的六成，“購(gòu)房者減少，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)和定價(jià)更為謹(jǐn)慎，但又害怕政策生變，急于將手中的項(xiàng)目轉(zhuǎn)手。”
　　
　　變化2
　　
　　二手房話語(yǔ)權(quán)轉(zhuǎn)換
　　
　　可議價(jià)空間增加
　　
　　“在‘520’之前，二手房市場(chǎng)買(mǎi)房都是用搶的，信息發(fā)布1小時(shí)，馬上可轉(zhuǎn)手出去?！睍r(shí)代傾城附近的中環(huán)地產(chǎn)的經(jīng)紀(jì)人熊先生介紹，之前二手房?jī)r(jià)格已接近新房，甚至出現(xiàn)了房東毀約的現(xiàn)象，但現(xiàn)在房屋信息貼出來(lái)，一周都無(wú)人問(wèn)津。
　　
　　“目前二手房已經(jīng)停止了漲幅，像開(kāi)福區(qū)較熱門(mén)的小三房，均價(jià)都維持在9000-10000元左右?！蹦撤慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人許先生介紹，比如湘江世紀(jì)城一套85m2的小三房，以前都是加價(jià)“秒”房，現(xiàn)在話語(yǔ)權(quán)轉(zhuǎn)向了買(mǎi)方，價(jià)格商榷后應(yīng)該還能降1萬(wàn)元左右。
　　
　　除了可議價(jià)空間增加，在房屋限售后，不少中介門(mén)店也開(kāi)始集中關(guān)停。據(jù)悉，近一個(gè)月來(lái)，長(zhǎng)沙新環(huán)境旗下集中關(guān)停了三十余家門(mén)店，其公司旗下僅洋湖、梅溪湖、濱江等新興板塊，一部分門(mén)店的房源下架比例就接近七成。
　　
　　“二手房交易量下滑了四成左右，具備購(gòu)房資格的客戶也銳減了五成?！遍L(zhǎng)沙新環(huán)境房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)連鎖有限公司副總經(jīng)理明賓表示，5月20日之后，二手房市場(chǎng)開(kāi)始重新洗牌，業(yè)務(wù)重心也逐漸向新房市場(chǎng)轉(zhuǎn)移，近1月租房量占據(jù)了門(mén)店業(yè)務(wù)量的35%左右。同時(shí)，各中介門(mén)店也在開(kāi)展新房聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目，公寓、商鋪等商辦物業(yè)熱銷(xiāo)，其門(mén)店業(yè)務(wù)量已達(dá)到了20%。
　　
　　變化3
　　
　　公寓迎來(lái)春天，成交量暴漲
　　
　　限購(gòu)之下，長(zhǎng)沙各大樓盤(pán)住宅回歸平靜，而商住市場(chǎng)卻迎來(lái)了發(fā)展春天。
　　
　　“6月3日開(kāi)盤(pán)，當(dāng)天300多套公寓全部售空”。長(zhǎng)房·八方里樓盤(pán)的銷(xiāo)售黎小姐表示，“近期很多顧客詢問(wèn)公寓的情況，光電話一天就要接30多個(gè)。項(xiàng)目二期推新還在準(zhǔn)備中，就已經(jīng)有數(shù)百人提前搶訂?！崩栊〗惚硎荆?xiàng)目均價(jià)為9400元/m2左右，公司公寓賣(mài)得特別好，如果不實(shí)時(shí)提前認(rèn)購(gòu)，根本買(mǎi)不到。
　　
　　除公寓外，商鋪也是繼限購(gòu)政策發(fā)布后，被投資商選中的一個(gè)重要目標(biāo)。曠遠(yuǎn)·洋湖十八克拉的銷(xiāo)售雷先生告訴記者，“我們的商鋪已經(jīng)賣(mài)完一半了，七成都是買(mǎi)來(lái)投資的”。雷先生介紹，曠遠(yuǎn)·洋湖商鋪一樓均價(jià)為35000-40000元/m2，二樓為20000元/m2。
　　
　　據(jù)長(zhǎng)沙機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，5月長(zhǎng)沙公寓市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)齊升，內(nèi)六區(qū)共成交公寓5420套，同比上升186.47%。此外，商業(yè)用房也出現(xiàn)了明顯漲幅，5月內(nèi)六區(qū)共成交17.54萬(wàn)方，同比上漲183.5%，成交均價(jià)19344元/m2，同比上漲3.16%。
　　
　　變化4
　　
　　布局融城地段，周邊樓盤(pán)房?jī)r(jià)飆升
　　
　　去年12月26日，長(zhǎng)株潭城際鐵路開(kāi)通運(yùn)營(yíng)，長(zhǎng)株潭三市半小時(shí)通勤圈從多年前的設(shè)想步入現(xiàn)實(shí)，眾多投資客們也將視線轉(zhuǎn)移到了這里。特別是新政后，長(zhǎng)株潭核心區(qū)域的融城項(xiàng)目備受青睞。
　　
　　“距離開(kāi)盤(pán)還有5天，我們這次共推出700多套房源，已經(jīng)認(rèn)購(gòu)了1000多戶?！焙愦蟆?shū)香門(mén)第的銷(xiāo)售聞小姐介紹，項(xiàng)目均價(jià)為5500-6500元/m2左右，目前在售面積為83-170m2，樓盤(pán)位于湘潭九華經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的核心地區(qū)，地鐵一號(hào)線和地鐵三號(hào)線將在湖南科技大學(xué)附近設(shè)站點(diǎn)，屆時(shí)往返長(zhǎng)沙僅20分鐘路程。
　　
　　“長(zhǎng)沙人在這里買(mǎi)房的多嗎？”面對(duì)記者的提問(wèn)，聞小姐表示，“長(zhǎng)沙人購(gòu)房的情況至少占據(jù)了四成，甚至有組團(tuán)購(gòu)房的情況，我同事曾經(jīng)在1天之內(nèi)就賣(mài)了15套房源，購(gòu)買(mǎi)者都是長(zhǎng)沙戶口?！?br>　　
　　隨著限購(gòu)升級(jí)，投資者的需求開(kāi)始向融城地段轉(zhuǎn)移。株洲的悅湖春天也是尚未開(kāi)盤(pán)，便有不少人問(wèn)詢，“項(xiàng)目7月中旬開(kāi)盤(pán)，但現(xiàn)在已認(rèn)購(gòu)340多套，預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)價(jià)在4800元/m2左右?！睈偤禾熹N(xiāo)售嚴(yán)小姐介紹。
　　
　　預(yù)期
　　
　　供應(yīng)量將大漲
　　
　　量?jī)r(jià)回歸正常
　　
　　“上半年，在限價(jià)、限簽、限售的背景下，開(kāi)發(fā)商存在惜售觀望的心理，市場(chǎng)供應(yīng)有限而需求旺盛，日光盤(pán)頻現(xiàn)?！蚌芜h(yuǎn)集團(tuán)執(zhí)行總裁兼地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理喻磊認(rèn)為，下半年在限購(gòu)政策加碼的情況下，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)商會(huì)理性判斷市場(chǎng)，考慮項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度和資金回籠的平衡，適時(shí)推盤(pán)，而不把實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目溢價(jià)作為唯一考量。
　　
　　喻磊預(yù)測(cè)，今年下半年樓市供應(yīng)量將明顯增長(zhǎng)，量?jī)r(jià)配合回歸正常水平。“銷(xiāo)售形勢(shì)會(huì)因項(xiàng)目而異，建議有購(gòu)房需求的客戶，可持續(xù)跟進(jìn)目標(biāo)項(xiàng)目的動(dòng)向，盡量選擇交通配套有優(yōu)勢(shì)、性價(jià)比高的項(xiàng)目。但整體而言，成交量較2016年下降將是大概率事件。”
　　
　　“520之后，市場(chǎng)供需趨于平衡，投資需求和部分改善需求受限，土地供應(yīng)和新房供應(yīng)明顯增加?！焙辖üぶ脴I(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃部部長(zhǎng)周事勇認(rèn)為，在新政下，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)猛漲受到有效遏制，客戶瘋狂搶房心態(tài)趨于穩(wěn)定，部分客戶開(kāi)始陷入觀望?！鳖A(yù)計(jì)下半年部分樓盤(pán)會(huì)出現(xiàn)價(jià)格松動(dòng)?！?br>　　
　　連線
　　
　　長(zhǎng)沙兩宗商業(yè)地“出嫁”
　　
　　一宗底價(jià)出讓?zhuān)蛔诹髋?br>　　
　　本報(bào)6月27日訊“3.4億摘得，樓面價(jià)為2319元/m2，成交！”今日，長(zhǎng)沙兩宗商業(yè)用地“出嫁”。位于雨花區(qū)井塘村的021號(hào)，最終被湖南鴻桂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以底價(jià)3.4億元摘得。而位于芙蓉區(qū)馬坡嶺街道的024號(hào)地，卻因無(wú)人競(jìng)拍，最終流拍。
　　
　　據(jù)長(zhǎng)沙國(guó)土資源局官網(wǎng)顯示，位于雨花區(qū)井塘村的021號(hào)商業(yè)用地，出讓面積為24521.27平方米，土地原歸屬于長(zhǎng)沙市雨花亭街道井塘村村委會(huì)，容積率為6，掛牌起始價(jià)為34118萬(wàn)元。該宗地地理位置較優(yōu)越，周邊有長(zhǎng)沙民政職業(yè)學(xué)院、喜盈門(mén)范城與之配套，人流量可觀。此外，該宗地周邊有融科東南海、英郡年華等樓盤(pán)。
　　
　　此外，位于芙蓉區(qū)馬坡嶺街道的024號(hào)地，總出讓面積為7729.88平方米，規(guī)劃用途為商業(yè)用地。出讓年限40年，容積率為2.5。但該地塊最終無(wú)人出價(jià)，所以最后未成交，以流拍結(jié)束。