17日，廣州公布《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案》，將出臺(tái)16條措施全力推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展（下稱“租賃16條”）。“租賃16條”亮點(diǎn)頗多，對(duì)市民而言，租房者子女可就近讀書，進(jìn)一步落實(shí)租購(gòu)?fù)瑱?quán)，由此產(chǎn)生的學(xué)位房租金變化值得關(guān)注。對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，“3·30新政”后公寓房市場(chǎng)是否會(huì)迎來(lái)機(jī)遇、未來(lái)房?jī)r(jià)走向如何、現(xiàn)代租賃市場(chǎng)如何建立值得探討。就城市發(fā)展而言，租賃市場(chǎng)更加規(guī)范，結(jié)合以往的落戶、公租房等政策，廣州對(duì)人才的吸引力將進(jìn)一步提升。

與此同時(shí)，“租賃16條”具體落地也將派生出一些新的問(wèn)題和困難，后續(xù)仍會(huì)有諸多調(diào)整，但業(yè)界看好“租賃16條”的未來(lái)發(fā)展，認(rèn)為其從另一個(gè)角度滿足了市民“居者有其屋”的需求。

“新政策將改變?nèi)藗儗?duì)購(gòu)房需求的方向”

此次“租賃16條”最受關(guān)注的是租房人子女可就近入學(xué)的規(guī)定。提出“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)”。

去年以來(lái)，盡管廣州已出臺(tái)了“辦理《廣東省居住證》滿一年的來(lái)穗人員，可向所在區(qū)為子女申請(qǐng)積分入學(xué)”的政策，但如今出臺(tái)的新政，則更明確強(qiáng)調(diào)了租購(gòu)?fù)瑱?quán)。

至于政策所強(qiáng)調(diào)的“符合條件”這個(gè)前提有哪些呢？

《方案》明確規(guī)定需要滿足以下條件：具有本市戶籍的適齡兒童少年、綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生；符合市及所在區(qū)積分入學(xué)安排學(xué)位條件的來(lái)穗人員隨遷子女，其監(jiān)護(hù)人在本市無(wú)自有產(chǎn)權(quán)住房，以監(jiān)護(hù)人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經(jīng)登記備案的，由居住地所在區(qū)教育行政主管部門安排到義務(wù)教育階段學(xué)校（含政府補(bǔ)貼的民辦學(xué)校學(xué)位）就讀。

不過(guò)，具體執(zhí)行細(xì)則仍需廣州市及各區(qū)教育局等政府相關(guān)部門給出詳細(xì)的解讀。

在廣州鏈家研究院院長(zhǎng)周峰看來(lái)，廣州的名校入學(xué)指標(biāo)“僧多粥少”，越秀等老區(qū)的教育資源本就緊張，所以一開始就全市統(tǒng)一來(lái)實(shí)行“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的可能性不大。最有可能的做法是各區(qū)分開執(zhí)行。目前，今年的入學(xué)指標(biāo)已經(jīng)完成，所以真的實(shí)施也要到明年，不管如何，租購(gòu)?fù)瑱?quán)給予了租戶子女就讀名校的機(jī)會(huì)。

“新政策將改變?nèi)藗儗?duì)購(gòu)房需求的方向，”廣東中原房地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜表示，不用買房，只要租房就可就近上學(xué)，長(zhǎng)期來(lái)看有著學(xué)位房剛需的購(gòu)買者將會(huì)減少。但是租賃市場(chǎng)的回報(bào)率較低，投資客對(duì)于學(xué)位房租賃市場(chǎng)的熱情有限，所以學(xué)位房的租金總的趨勢(shì)會(huì)上漲，但需要一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程。而廣州世聯(lián)行首席技術(shù)官黎振偉表示，學(xué)位房最根本的問(wèn)題在于教育資源短缺或不平衡，相關(guān)政策只是治標(biāo)，治本還是需要政府加大教育資源的投入，提供更多的優(yōu)質(zhì)教育。

商業(yè)公寓的春天來(lái)了？

銷售市場(chǎng)未必好轉(zhuǎn)，租賃市場(chǎng)迎來(lái)一撥新“包租婆”。

“租賃16條”另一大亮點(diǎn)是允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改造成租賃住房，且調(diào)整后用水、電、氣價(jià)格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

今年廣州出臺(tái)的“3·30新政”要求：全面禁止“商改住”、最小分割單元不小于300平方米；一手商服類項(xiàng)目銷售對(duì)象只能是法人單位，個(gè)人禁止購(gòu)買，再次轉(zhuǎn)讓也只能賣給法人單位；新政實(shí)施前購(gòu)買的商服類項(xiàng)目可轉(zhuǎn)讓給個(gè)人，但個(gè)人再次轉(zhuǎn)讓需取得不動(dòng)產(chǎn)證滿2年。

如今的新政顯然帶有為“3·30新政”“補(bǔ)漏”的成分，雖然同樣要求改建后的租賃住房不得銷售，但業(yè)界的理解是：最起碼，因“3·30新政”影響而處于銷售冰凍期的在售“商改住”項(xiàng)目，可以通過(guò)改造成租賃住房的方式而“拯救”項(xiàng)目，開發(fā)商可從賣樓者“變身”成物業(yè)長(zhǎng)期持有的“包租婆”了。

不過(guò)，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，《方案》中的表述與此前中央、省文件精神一致，即只是針對(duì)企業(yè)，針對(duì)經(jīng)營(yíng)行為，商業(yè)水、電、氣價(jià)格改為民用；不涉及個(gè)人手上的商辦物業(yè)（包括公寓），不涉及買賣轉(zhuǎn)讓，不涉及土地性質(zhì)與年限的改變。所以對(duì)商辦公寓項(xiàng)目的銷售利好不多。

對(duì)此，黃韜表示認(rèn)同。這給了商業(yè)用房一條出路，但改建后的租賃住房，不得銷售，土地性質(zhì)與年限并沒有改變，所以對(duì)于商辦公寓項(xiàng)目的銷售影響并不大。

房地產(chǎn)分析人士劉曉博認(rèn)為，允許改造成租賃住房的是“商業(yè)用房等”，這個(gè)“等”，有進(jìn)一步想象的空間。此前大城市一直在整頓“工改居”，也就是控制工業(yè)用房改造為租賃住房，將來(lái)會(huì)不會(huì)有政策調(diào)整呢？可以拭目以待。

同時(shí)，“調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行”，這是很大的利好，居住成本會(huì)降低。

“由于‘商業(yè)用房’售價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于住宅，所以租金回報(bào)率會(huì)比較高。在這個(gè)政策刺激下，‘商業(yè)用房’的地板價(jià)狀態(tài)相信會(huì)得到很大的改變。而‘二房東’這個(gè)職業(yè)，也會(huì)隨著發(fā)展壯大?！眲圆┱J(rèn)為。

不過(guò)，周峰表示，改為住房后的“商改住”項(xiàng)目也較難吸引白領(lǐng)等人群大批居住。“明顯的問(wèn)題是，新增公寓產(chǎn)品多分布在郊區(qū)外圍，交通、商業(yè)配套都沒有同步更新?！?/FONT>